Sécuriser un bail emphytéotique photovoltaïque : loyer, obligation d’information et risques pour les propriétaires
- aagnellet
- il y a 3 jours
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Surprise pour la filière des énergies renouvelables : dans un récent jugement rendu par un tribunal de première instance, une promesse de bail emphytéotique conclue dans le cadre d’un projet agrivoltaïque a été annulée pour manœuvres dolosives imputables au développeur.
Cette décision, rendue au bénéfice des propriétaires fonciers et de l’exigence de transparence contractuelle, demeure relativement rare. Elle pourrait néanmoins constituer un signal fort pour certains acteurs du secteur, appelés à revoir leurs pratiques en matière de négociation foncière.
Contexte et décision judiciaire
Dans le cadre des projets photovoltaïques, les propriétaires sont en effet amenés à signer des promesses de bail emphytéotique particulièrement engageantes, parfois pour plusieurs décennies, voire sur plusieurs générations. Faute d’une information complète et équilibrée, certains développeurs tirent parti de cette asymétrie de connaissances pour proposer des contrats insuffisamment valorisés, faiblement sécurisés et assortis de durées excessives.
Pour rappel, le régime du bail emphytéotique prévoit que sa durée ne peut excéder 99 ans. Soit plusieurs générations.
Ces pratiques ne sont pas sans conséquence. Elles fragilisent l’ensemble de la filière des énergies renouvelables en alimentant la défiance de nombreux propriétaires fonciers, de plus en plus réticents à mettre leurs terrains à disposition pour des projets photovoltaïques.
L’annulation judiciaire d’un bail emphytéotique pour manquement à l’obligation d’information constitue, à cet égard, un signal d’alerte pour les développeurs concernés. Si de telles décisions venaient à se multiplier, elles pourraient remettre en cause des montages contractuels jusqu’alors largement répandus et entraîner des pertes significatives pour certains acteurs du secteur.
⚠️ Avant de signer : les 6 points à vérifier dans une promesse de bail emphytéotique Même si chaque projet est différent, certains éléments reviennent systématiquement et doivent être examinés avec attention :
👉 C’est précisément sur ces points que se joue, en pratique, l’équilibre du contrat — bien davantage que sur les annonces commerciales initiales. |
Déséquilibre d’information entre développeurs et propriétaires
Dans les échanges avec les acteurs des énergies renouvelables, et parfois dans les médias, sont régulièrement rapportés des faits de pratiques contestables imputées à certains développeurs. Bien que ces situations demeurent minoritaires, elles mettent en lumière un manque d’information persistant des propriétaires lors de la négociation de leur promesse de bail emphytéotique.
Voici quelques illustrations de ces déséquilibres d’information.
Un engagement contractuel de plus d'un siècle.
Dans le cadre d’un projet agrivoltaïque, un développeur a fait signer à un propriétaire une promesse de bail emphytéotique prévoyant une immobilisation du terrain pendant 15 ans, suivie d’une mise à disposition de 90 ans par bail emphytéotique. Cette durée particulièrement longue, bien que conforme au droit en vigueur, résultait de mécanismes de prorogation automatique difficiles à identifier pour un non-spécialiste.
Le tribunal a estimé que le propriétaire n’avait pas été suffisamment informé des conséquences réelles des clauses de durée, le conduisant à s’engager, de facto, sur plusieurs générations. L’absence d’information claire et transparente au cours de la négociation foncière a été retenue comme constitutive de manœuvres dolosives, justifiant l’annulation du contrat.
Signature d’un "bail éolien" sans connaissance d'un blocage administratif.
En matière éolienne, des mécanismes similaires ont été sanctionnés. Un développeur avait conclu trois promesses de bail emphytéotique avec autant de propriétaires, puis signé les baux correspondants, alors que l’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet faisait l’objet d’un recours contentieux administratif.
Cette information, connue du développeur et déterminante pour le consentement des propriétaires, n’avait pas été portée à leur connaissance. Les terrains se sont ainsi retrouvés immobilisés pour plus de 25 ans, sans perception de redevance, celle-ci étant contractuellement conditionnée à la construction des éoliennes. La cour d’appel a jugé que cette réticence dolosive avait vicié le consentement des propriétaires.
Surévaluation des rendements solaires et éoliens : un propriétaire trompé.
Dans une autre affaire, un particulier ayant acquis des panneaux photovoltaïques et une éolienne domestique a constaté que les rendements effectifs étaient très inférieurs aux simulations financières présentées lors de la vente. La Cour de cassation a relevé que ces projections, manifestement surévaluées, avaient déterminé le consentement de l’acheteur, caractérisant un manquement à l’obligation de conseil et d’information.
Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, 21 mars 2018, n° 16-24.179
Ces exemples illustrent une problématique récurrente d’asymétrie d’information entre développeurs et propriétaires, portant sur des éléments déterminants : valeur locative du foncier, rendement réel des installations, durée effective des engagements, immobilisation sur plusieurs générations, délais administratifs indéterminés ou encore absence de contrepartie économique immédiate.
Concrètement, quelques clauses concentrent l’essentiel du risque — et donc l’essentiel de la négociation : la durée (+ prorogations), le loyer et son indexation, les délais de développement, les garanties de paiement, et les conditions de démantèlement/remise en état.
En droit français, toute partie à un contrat est tenue, lors de la phase précontractuelle, à une obligation d’information, y compris dans le cadre d’une promesse de bail emphytéotique.
Principe et limites de l’obligation d’information pesant sur les développeurs photovoltaïques
En droit français, la phase précontractuelle est encadrée par une obligation générale d’information, applicable à toute partie à un contrat. Cette obligation, prévue à l’article 1112-1 du Code civil, impose à celui qui détient une information déterminante pour le consentement de son cocontractant de la lui communiquer, dès lors que ce dernier l’ignore légitimement ou fait confiance à son interlocuteur.
Le texte précise toutefois que ce devoir d’information ne s’étend pas à l’estimation de la valeur de la prestation. En d’autres termes, un développeur n’est pas juridiquement tenu d’informer un propriétaire sur la valeur économique réelle de son foncier ou sur le niveau de loyer qu’il pourrait obtenir sur le marché.
L’article 1112-1 du Code civil encadre également la preuve de cette obligation : il appartient à la partie qui s’estime lésée de démontrer que l’information lui était due, tandis que l’autre partie peut se défendre en prouvant qu’elle l’a effectivement fournie. Cette obligation ne peut être ni limitée ni exclue contractuellement.
Enfin, le manquement à cette obligation d’information est susceptible d’engager la responsabilité de son auteur et, dans certains cas, d’entraîner l’annulation du contrat pour vice du consentement, dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du Code civil.
Notre avis d’expert – Solaire Conseil Si les développeurs sont, en principe, soumis à une obligation précontractuelle d’information à l’égard des propriétaires et des exploitants agricoles, les contours de cette obligation demeurent difficiles à apprécier de manière uniforme.
En pratique, le caractère « déterminant » d’une information, l’ignorance légitime du cocontractant ou encore le lien direct avec le contrat sont évalués au cas par cas. Cette appréciation, largement subjective, n’est véritablement clarifiée qu’a posteriori par la jurisprudence. Dans ce contexte, certains développeurs adoptent une lecture restrictive de l’étendue des informations à transmettre, d’autant plus que la charge de la preuve pèse principalement sur le propriétaire ou l’exploitant qui s’estime insuffisamment informé, et non sur le développeur. En d’autres termes, le droit offre un cadre protecteur, mais il ne constitue pas, à lui seul, une garantie suffisante pour le propriétaire. La sécurisation d’un projet photovoltaïque repose avant tout sur une négociation éclairée et une compréhension complète des engagements contractuels avant toute signature. |
✔️ À retenir
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La définition légale de l’obligation d’information exclut expressément toute obligation portant sur l’estimation de la valeur de la prestation. Cette exclusion, loin d’être récente, a été confirmée par la Cour de cassation dans une décision de principe rendue le 3 mai 2000 (Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 3 mai 2000, n°98-11.381).
Cette absence d’obligation d’information sur le prix constitue une source d’ambiguïté majeure. Elle conduit en pratique de nombreux propriétaires fonciers à conclure des baux emphytéotiques en contrepartie de loyers très inférieurs aux niveaux du marché, sans disposer de moyens juridiques simples pour remettre en cause leur engagement, lequel s’étend sur plusieurs décennies, voire sur plusieurs générations.
Pour en savoir plus sur le montant de loyer auquel louer votre terrain, nous vous invitons à lire notre article dédié.
Il en résulte que certains développeurs concluent des baux emphytéotiques à des niveaux de loyers très inférieurs à la valeur réelle du foncier, parfois dans un rapport de un à dix, voire davantage, sans que cette situation puisse, à elle seule, caractériser un manquement à l’obligation légale d’information.
Chez Solaire Conseil, nous œuvrons à rééquilibrer le rapport d’information et de négociation en faveur des propriétaires fonciers, qu’ils soient privés ou publics. Cette démarche repose notamment sur une phase préalable de sensibilisation aux enjeux juridiques, économiques et contractuels d’un projet photovoltaïque ou agrivoltaïque, avant toute signature de promesse de bail emphytéotique.
À partir d’une analyse approfondie du potentiel du terrain et d’une méthode structurée de négociation, nous accompagnons chaque propriétaire dans la définition d’un loyer cohérent avec les caractéristiques réelles du projet, en tenant compte de critères objectifs tels que la localisation, la surface exploitable, les conditions de raccordement, l’ensoleillement ou encore le chiffre d’affaires prévisionnel.
Illustration. Dans le cadre d’un projet agrivoltaïque de 17 MWc en Dordogne, le loyer annuel a été porté à 4 500 € par MWc, soit un niveau environ 50 % supérieur à celui initialement obtenu par le propriétaire. Cette renégociation représente un gain de plus de 30 000 € par an, et de l’ordre de 1 million d’euros sur la durée totale du projet (40 ans). Elle s’est accompagnée d’une révision complète de la promesse de bail emphytéotique.
Si ces déséquilibres d’information peuvent, dans certains cas, conduire à l’annulation d’un contrat, encore faut-il que les conditions strictes du vice du consentement soient réunies.
Le vice du consentement et le dol
Lorsque l’obligation d’information n’est pas respectée par le développeur photovoltaïque et que le propriétaire parvient à démontrer que son consentement a été vicié, le contrat liant les parties peut, dans certains cas, être annulé par le juge.
Le Code civil encadre strictement ces situations. L’article 1130 dispose en effet que :
« L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »
Appliquées aux baux emphytéotiques, ces dispositions ont conduit les juridictions à reconnaître, dans plusieurs affaires, l’existence d’un vice du consentement justifiant l’annulation du contrat, en particulier lorsque des manœuvres dolosives ont été caractérisées.
Le dol, notion centrale dans ce type de contentieux, est défini à l’article 1137 du Code Civil comme :
« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »
Cette dernière précision est essentielle : un loyer insuffisant, pris isolément, ne suffit pas à caractériser un dol. En revanche, la dissimulation d’informations déterminantes relatives à la durée de l’engagement, aux mécanismes de prorogation, aux délais administratifs ou aux conditions réelles de mise en œuvre du projet peut, selon les circonstances, conduire à l’annulation du bail emphytéotique.
Le dol dans un projet agrivoltaïque
Dans un récent jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Agen, le juge a retenu l’existence de manœuvres dolosives imputables au développeur dans le cadre d’un projet agrivoltaïque. Celles-ci ont été caractérisées à travers deux éléments principaux.
D’une part, le tribunal a relevé une démarche visant à instaurer un climat de confiance au domicile du propriétaire, par l’intermédiaire d’un tiers.
D’autre part, il a été établi que le propriétaire avait signé un contrat particulièrement engageant sans avoir disposé du temps nécessaire pour prendre pleinement connaissance des éléments essentiels de son engagement et de leurs conséquences, notamment la durée du contrat, les mécanismes de prorogation et les modalités d’indexation du loyer.
Il est toutefois notable que la reconnaissance du dol ne s’est pas fondée sur le montant du loyer, pourtant très inférieur aux niveaux du marché. Cette indifférence du juge à l’écart de prix est conforme à la définition légale du dol et rappelle que le seul caractère insuffisant d’un loyer ne suffit pas, en lui-même, à vicier le consentement.
Dans cette affaire, le propriétaire a néanmoins pu obtenir l’annulation du contrat en démontrant l’existence de manœuvres dolosives portant sur d’autres éléments déterminants de son consentement. La remise en cause du loyer dérisoire n’a ainsi été qu’une conséquence indirecte de cette annulation.
Ce cas demeure toutefois relativement atypique. Le propriétaire disposait d’éléments matériels permettant d’établir les manœuvres dolosives alléguées. En pratique, ces situations sont souvent plus difficiles à caractériser : les comportements dolosifs peuvent être diffus, progressifs, et laisser peu de traces tangibles, rendant leur preuve particulièrement délicate devant les juridictions.
Le dol dans un projet éolien
Dans un arrêt rendu le 4 mai 2018, la cour d’appel de Paris a reconnu l’existence d’un vice du consentement, caractérisé par une réticence dolosive, conduisant à l’annulation de trois baux emphytéotiques conclus dans le cadre d’un projet éolien.
En l’espèce, les juges ont relevé que les baux avaient été signés sans que les propriétaires soient informés de l’existence de recours contentieux en cours à l’encontre des permis de construire nécessaires à la réalisation du projet. Or cette information, déterminante pour leur consentement, était pleinement connue du développeur.
Il ressortait par ailleurs d’un protocole d’accord préalable que la signature des baux emphytéotiques devait intervenir sous réserve de « l’obtention des autorisations administratives définitives nécessaires à la construction ». Dans ces conditions, les propriétaires pouvaient légitimement considérer, au moment de la signature, que les permis de construire étaient purgés de tout recours.
En dissimulant l’existence de ces procédures et en profitant de la méconnaissance des propriétaires quant à la durée et à la complexité du contentieux administratif applicable aux projets éoliens, le développeur a manqué à son obligation d’information. Cette dissimulation revêtait une importance particulière dès lors que le versement des redevances était contractuellement conditionné à la construction effective des éoliennes.
La cour d’appel a ainsi estimé que, correctement informés des recours en cours et des délais susceptibles d’en découler, les propriétaires n’auraient pas contracté dans les mêmes conditions. Ce défaut d’information a été jugé suffisamment déterminant pour caractériser un vice du consentement et justifier l’annulation des baux emphytéotiques.
Notre avis d'expert - Solaire Conseil Dans les situations évoquées, les propriétaires sont parvenus à obtenir gain de cause. Ces décisions demeurent toutefois exceptionnelles. En pratique, l’annulation de baux emphytéotiques conclus pour de très longues durées reste rare, et de nombreux propriétaires se retrouvent durablement liés à des développeurs sans possibilité réelle de se dégager de leur engagement.
Par ailleurs, même lorsque l’existence d’un vice du consentement est reconnue et qu’une annulation judiciaire est prononcée, les propriétaires ne sortent pas nécessairement indemnes de la procédure. Les coûts, la durée des contentieux et l’immobilisation prolongée du foncier constituent souvent un préjudice significatif.
Dans ce contexte, la meilleure protection du propriétaire consiste à sécuriser le projet en amont. Une négociation approfondie et éclairée de la promesse de bail emphytéotique — portant notamment sur la durée, les délais, les garanties et les contreparties financières — est déterminante pour éviter des situations complexes et coûteuses. C’est dans cette phase préalable que l’accompagnement d’un conseil indépendant prend tout son sens. |
Le point crucial : négocier la promesse de bail emphytéotique
La signature d’une promesse de bail emphytéotique engage le propriétaire pour plusieurs décennies et peut avoir des conséquences durables, parfois sur plusieurs générations, en cas de mauvaise compréhension des enjeux contractuels.
Il convient de rappeler qu’en droit français, une promesse de bail emphytéotique vaut bail emphytéotique, au même titre qu’une promesse de vente vaut vente. En signant une promesse, le propriétaire s’engage par avance sur l’ensemble des éléments constitutifs du bail à venir. Cet engagement produit ainsi ses effets non seulement pendant la durée de la promesse, mais également pour toute la durée du bail emphytéotique lui-même.
En-dehors de l’hypothèse de l’invalidité du contrat (Article 1128 du Code civil), les possibilités pour qu'un propriétaire puisse se défaire de son bail emphytéotique, avant la survenance de son terme, sont très limitées. L’Article L451-5 du Code rural et de la pêche n’envisage en pratique que quelques cas strictement encadrés, parmi lesquels :
Défaut de paiement pendant deux années consécutives
Inexécution des conditions du contrat
Détériorations graves causées au terrain
Dans ce contexte, la sécurisation du contrat repose essentiellement sur la qualité de la négociation en amont. Certaines clauses doivent ainsi faire l’objet d’une attention particulière.
Le loyer
Le montant du loyer dépend de nombreux paramètres — localisation, surface exploitable, contraintes techniques, conditions de raccordement, productible, modèle économique du projet. Une approche globale de ces éléments est indispensable pour parvenir à une rémunération cohérente et proportionnée pour le propriétaire.
L’indexation
L’indexation du loyer constitue un enjeu majeur à long terme. Cette clause conditionne la valeur réelle du contrat sur plusieurs décennies. Une indexation mal négociée peut, sous l’effet de l’inflation, conduire à une érosion significative du loyer en euros constants, pouvant aller jusqu’à diviser par deux le revenu réellement perçu.
Les délais et durées
En l’absence de délais clairement encadrés dans la promesse de bail emphytéotique, certains propriétaires peuvent se retrouver liés pour des durées indéterminées, sans qu’aucun projet ne voie le jour et sans percevoir de contrepartie financière. La conclusion de promesses multiples dans une logique de constitution de réserve foncière à moindre coût constitue, à cet égard, une pratique observée sur le marché.
Les garanties de paiement
Compte tenu de la durée des engagements, il est souvent difficile d’anticiper la solidité financière ou la pérennité des développeurs sur le long terme. La négociation de garanties de paiement apparaît dès lors essentielle pour sécuriser le versement des loyers sur toute la durée du contrat. À défaut, un propriétaire confronté à des impayés ne pourra, dans certains cas, envisager une résiliation qu’après deux années consécutives sans paiement.
Le démantèlement
Si des obligations légales de démantèlement ont été renforcées, notamment en matière d’agrivoltaïsme, il demeure indispensable d’insérer des stipulations contractuelles précises encadrant les modalités et les garanties associées. Les contentieux relatifs à des installations non démantelées illustrent les limites d’une approche reposant exclusivement sur le cadre réglementaire, d’autant que nul ne peut anticiper les exigences légales applicables dans plusieurs dizaines d’années.
Ces éléments ne constituent qu’un aperçu des clauses essentielles à négocier dans une promesse de bail emphytéotique. Ils illustrent néanmoins la nécessité, pour les propriétaires, de disposer d’une information complète sur les pratiques du marché, les niveaux de loyers observés et les risques juridiques et économiques encourus avant tout engagement.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les éléments à connaitre avant de louer votre terrain pour y installer une centrale solaire, nous vous invitons à lire notre article dédié.
Conclusion / sécurisation en amont
À défaut d’un rééquilibrage préalable du rapport d’information et de négociation, les propriétaires s’exposent au risque de s’engager pour de très longues durées dans des conditions qui ne leur sont pas favorables : loyers insuffisamment valorisés, indexations défavorables, absence de garanties effectives ou encore délais excessifs sans contrepartie.
C’est précisément à ce stade amont que l’accompagnement prend tout son sens. En intervenant dès la phase de réflexion et de négociation — qu’il s’agisse de l’analyse du projet, de la sélection d’un développeur ou de la structuration de la promesse de bail emphytéotique — Solaire Conseil vise à redonner aux propriétaires une capacité de décision éclairée face à des acteurs maîtrisant pleinement les mécanismes du marché.
En rééquilibrant le rapport de force dès l’amont, les projets photovoltaïques et agrivoltaïques peuvent s’inscrire dans une logique plus transparente et plus durable, fondée sur une relation partenariale entre propriétaires et développeurs — condition essentielle à l’acceptabilité et à la pérennité de la filière.
En matière de bail emphytéotique photovoltaïque, la sécurisation juridique et économique du propriétaire se joue avant la signature, bien plus que devant le juge.
Solaire Conseil fournit des services d'information juridique conformément à la Loi 71-1130 du 31 décembre 1971, portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques. A ce titre, nos services n'ont pas vocation à se substituer à ceux d'un praticien juridique, tel qu'un avocat ou un notaire.
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