Combien rapporte (vraiment) 1 hectare de panneaux solaires ?
Dernière mise à jour : il y a 3 jours
En France, un hectare de panneaux solaires rapporte en moyenne 4 500€ par année à son propriétaire, lorsqu'il loue son terrain à un exploitant photovoltaïque. Mais ce chiffre n'est qu'un ordre de grandeur : deux terrains de même superficie peuvent justifier des loyers très différents.
Le montant dépend du potentiel réel du site : possibilités de raccordement, urbanisme, surface exploitable, nature du terrain, contraintes environnementales et économie générale du projet.
Vous possédez un terrain ou avez déjà reçu une proposition d’un développeur ? Avant de vous engager, disposer d’une évaluation permet de mieux apprécier le revenu envisageable et d’aborder la négociation avec des repères.
Solaire Conseil accompagne les propriétaires fonciers dans l'évaluation de leur terrain et la négociation de leurs projets photovoltaïques.
La bonne question n'est donc pas seulement « combien rapporte 1 hectare ? », mais « combien pourrait rapporter mon terrain ? »
Evaluation gratuite sous 48 h
Une première indication de loyer, à confirmer selon la faisabilité du projet.
1 hectare suffit-il pour un projet photovoltaïque ?
Un hectare représente 10 000 m², mais un hectare cadastral ne correspond pas nécessairement à un hectare disponible pour installer des panneaux photovoltaïques.
Une partie du terrain peut devoir être laissée libre en raison de reculs à respecter, de servitudes, de boisements, de zones humides ou d'autres secteurs qui ne peuvent pas être aménagés. Il faut également prévoir les accès, les pistes nécessaires à l'exploitation de la centrale ainsi que les équipements techniques du projet.
La forme de la parcelle compte également : une surface compacte et régulière est généralement plus facile à exploiter qu'un terrain étroit, morcelé ou comportant de nombreuses zones d'évitement.
Sur un hectare effectivement exploitable, l'ordre de grandeur de la puissance pouvant être installée se situe généralement entre 0,7 et 1,3 MWc, selon la configuration du projet et la technologie retenue.
Un terrain d'un hectare peut donc, dans certaines situations, présenter un intérêt photovoltaïque. Mais la superficie cadastrale ne suffit pas pour savoir si un projet pourra réellement y être développé.
La superficie est donc un critère important, mais elle ne permet jamais, à elle seule, de déterminer la valeur photovoltaïque d'un terrain.
Pour aller plus loin, découvrez les principaux critères permettant de savoir si votre terrain est éligible à un projet photovoltaïque.
Quel niveau de loyer pour 1 hectare de panneaux solaires ?
Un écart de loyer apparemment modeste peut représenter une somme importante sur la durée du bail.
Prenons un exemple purement illustratif : pour un seul hectare effectivement loué, la différence entre 4 000 € et 5 000 € par an représente 30 000 € sur 30 années de location, hors indexation et fiscalité. Ces montants ne constituent pas une estimation de votre terrain : ils montrent l’intérêt de bien évaluer une offre avant de s'engager définitivement.
Mais le montant affiché en euros par hectare ne suffit pas à déterminer ce que le propriétaire percevra réellement. Pour comparer deux propositions, il faut aussi vérifier la surface rémunérée, la date de début des versements et les conditions d’évolution du loyer.
Reste alors une question essentielle :
Pourquoi un développeur peut-il proposer un loyer très différent pour deux terrains de même superficie ?
Pourquoi deux terrains de 1 hectare peuvent-ils rapporter des loyers différents ?
L'estimation d'un loyer consiste à rapprocher les caractéristiques de votre terrain des possibilités économiques du projet. Plusieurs facteurs peuvent ainsi expliquer pourquoi deux terrains de même superficie ne présentent pas la même valeur pour un développeur photovoltaïque.
Le raccordement au réseau électrique
La proximité du réseau électrique et les possibilités de raccordement jouent un rôle déterminant dans l'économie du projet. C'est le fameux poste-source permettant l'injection de l'électricité sur le réseau (et géré par RTE-ENEDIS) qui permet à l'électricité produite sur votre terrain d'être distribuée sur le réseau électrique français.
Un raccordement complexe, éloigné ou nécessitant des travaux importants augmente les coûts supportés par le développeur. À l'inverse, un terrain bénéficiant de conditions de raccordement favorables peut améliorer sensiblement la rentabilité du projet et, par conséquent, la marge disponible pour négocier le loyer du propriétaire.
À titre d'ordre de grandeur, chaque kilomètre de raccordement peut représenter un coût significatif autour de 100 000 €.
Ce coût a bien entendu une incidence sur le calcul du loyer.
RETOUR D'EXPERIENCE SOLAIRE CONSEIL Le raccordement est un sujet technique qui est devenu politisé, complexe et incertain. Les ingrédients parfaits pour générer des surcoûts et de la perte de temps. Nous remarquons qu'aujourd'hui, les développeurs cherchent avant tout des scénarios crédibles de raccordement, plutôt que sécuriser un permis de construire, qui parait presque secondaire. |
L'urbanisme applicable au terrain
L'urbanisme constitue également un critère essentiel : PLU, zonage applicable, usage actuel du foncier ou encore règles particulières peuvent faciliter, contraindre ou empêcher le développement d'une centrale photovoltaïque.
La compatibilité urbanistique doit donc être étudiée avant de considérer qu'un terrain possède réellement un potentiel solaire.
Pour approfondir ce point, consultez notre article consacré aux autorisations et règles d'urbanisme applicables aux terrains photovoltaïques. Vous y trouverez toutes les subtilités relatives aux réglementations invisibles qui grèvent pourtant votre terrain.
La combinaison de l'analyse du règlement du PLU, du classement en ZAER et/ou dans le document cadre départemental, la présence d'un PPRI, PPRN, ou de zones de protections patrimoniales ou environnementales donnent un premier diagnostic de faisabilité.
RETOUR D'EXPERIENCE SOLAIRE CONSEIL Dans le cadre d'un projet de développement en Haute Garonne (31), le terrain cumulait un certain nombre de complexités réglementaires (PPRI zone rouge, Zone Natura 2000, PLU défavorable), pourtant les efforts de concertation avec mairie et DREAL ont permis d'obtenir un avis favorable en Pôle ENR et de poursuivre le développement du projet.
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Le type de terrain et de projet photovoltaïque (ou batteries)
Le type de projet solaire envisagé influence fortement la rentabilité de l'installation et donc le montant du loyer susceptible d'être proposé.
Il peut notamment s'agir :
d'un projet agrivoltaïque sur terres agricoles, associant production d'électricité et maintien d'une activité agricole
d'une installation sur une friche industrielle ou autre terrain dégradé
d'une centrale solaire implantée sur un terrain de moindre enjeu foncier, comme une ancienne carrière, une mine ou certains sites de stockage
d'un projet situé sur un terrain artificialisé, urbanisé ou en zone industrielle
ou encore, selon les caractéristiques du site, d'un projet associant production solaire et stockage d'énergie par batterie. Les batteries dites stand alone ou BESS.
Tous ces terrains ne sont pas soumis aux mêmes contraintes et ne permettent pas nécessairement la même densité d'installation. Leur nature influence donc directement la faisabilité et l'économie générale du projet.
Les caractéristiques physiques et environnementales du terrain
Votre terrain joue naturellement un rôle central dans l'évaluation du projet.
Sa topographie — pente, orientation et relief —, la présence d'ombres ou d'obstacles tels que des boisements, bâtiments ou lignes électriques, son accessibilité ainsi que son potentiel d'ensoleillement vont influencer les conditions d'installation de la centrale.
Ces caractéristiques agissent à la fois sur la quantité de panneaux pouvant être installée et sur les coûts de construction et d'exploitation.
Un terrain favorable et facilement aménageable permet généralement d'optimiser le projet. À l'inverse, un terrain difficile d'accès ou nécessitant des aménagements importants peut réduire sa rentabilité et la marge de négociation du propriétaire.
RETOUR D'EXPERIENCE SOLAIRE CONSEIL Nous avons un jour eu le cas où le terrain était facilement accessible car un sentier forestier appartenant au propriétaire permettait de rejoindre la route départementale à son terrain, distant d'environ 1km. Mais après investigation, il s'est avéré que le sentier n'était pas sa propriété, mais celle du voisin (et entretenu aux frais de notre propriétaire pendant des décennies). Il a fallu alors entamer des démarches administratives pour obtenir une servitude d'accès permettant de démarrer enfin le développement du projet. Cette démarche a pris près d'une année durant laquelle aucune opération n'a pu être effectuée. |
L'économie globale du projet
Tous ces éléments se traduisent finalement dans le modèle économique du développeur, formalisé dans son business plan..
Plus une centrale peut produire dans de bonnes conditions et avec des coûts maîtrisés, plus le projet est susceptible d'être rentable. Cette rentabilité influence directement le niveau de loyer qu'un développeur peut accepter de verser pour disposer du terrain.
Mais elle ne détermine pas à elle seule le montant que percevra le propriétaire : la négociation avec le développeur reste déterminante dans le niveau de loyer finalement obtenu.
C'est pourquoi une première proposition financière doit être analysée dans son ensemble et non considérée automatiquement comme la valeur du terrain.
RETOUR D'EXPERIENCE SOLAIRE CONSEIL Depuis 2022, nous avons organisé pas loin de 40 consultations permettant de négocier l'ensemble des conditions locatives de manière optimale. Une chose est certaine : la mise en concurrence est un levier très efficace car elle permet d'obtenir des conditions financières plus favorables. Pour autant, la maîtrise des business plans emmène la négociation financière à un autre niveau car nous sommes en mesure de challenger les chiffres dans l'objectif d'obtenir un montant de loyer photovoltaïque encore meilleur. |
Votre terrain peut il réellement accueillir un projet photovoltaïque ?
Urbanisme, raccordement, environnement, topographie, etc. : ces contraintes peuvent limiter voir anihiler le potentiel de votre terrain, même lorsqu’un loyer paraît attractif.
Avec le diagnostic de potentiel photovoltaïque de Solaire Conseil, vous obtenez une première analyse indépendante, une synthèse cartographiée des atouts et obstacles identifiés et une recommandation sur la suite à donner.
Faites diagnostiquer votre terrain par quelqu'un qui n'a aucun intérêt à vous dire qu'un projet est possible. Vous saurez alors si votre terrain mérite réellement d'être engagé dans un projet PV, quels obstacles devront être levés et dans quelles conditions poursuivre.
Vous voulez savoir si votre terrain possède réellement le potentiel permettant d'envisager un projet photovoltaïque ?
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Une première offre de loyer n'est pas nécessairement la valeur de votre terrain
Sur plusieurs dossiers accompagnés par Solaire Conseil, la mise en concurrence et la négociation ont permis d'améliorer très fortement la proposition financière initialement adressée au propriétaire, jusqu'à multiplier le loyer proposé par quatre dans certains cas.
Ce résultat n'est évidemment pas reproductible sur tous les projets. Il illustre en revanche un point essentiel : le premier loyer proposé par un développeur constitue une offre, pas nécessairement la valeur de marché de votre terrain.
Le montant du loyer dépend du potentiel du site, de l'économie du projet, mais également de la manière dont la négociation est menée. Pour approfondir ce sujet, consultez notre article consacré au montant du loyer d'un terrain photovoltaïque.
Quel loyer envisager pour votre terrain ?
Vous connaissez la commune, la surface et l'usage actuel de votre terrain ? Ces informations constituent le point de départ d'une première estimation de son revenu locatif potentiel.
Vous n'avez pas encore reçu d'offre ? Une estimation permet d'obtenir un premier ordre de grandeur avant d'engager des discussions avec un développeur.
Vous avez déjà reçu une proposition ? Indiquez-le dans votre demande : elle pourra être mise en perspective avec les caractéristiques de votre terrain et de votre projet.
Solaire Conseil vous apporte un premier éclairage indépendant sur le revenu locatif potentiel de votre foncier.
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