Combien rapporte (vraiment) 1 hectare de panneaux solaires ?

En France, un hectare de panneaux solaires rapporte en moyenne 4 500€ par année à son propriétaire, lorsqu'il loue son terrain à un exploitant photovoltaïque. Ce montant peut augmenter de manière exponentielle notamment avec la surface du terrain et en fonction de l'intensité de l'ensoleillement présent sur le site.

Il est donc légitime de se demander combien peut on gagner pour louer un terrain pour du photovoltaïque, et comment se calcule le montant du loyer pour des panneaux solaires, du point de vue des propriétaires, qu’ils soient en indivision ou non.

Le loyer est constitué de plusieurs variables qui dépendent directement de : la typologie du terrain, son inclinaison et son orientation cardinale, la capacité d'investissement, le modèle d’affaire de la ferme solaire, le raccordement électrique, les mesures d'évitement ou de compensation, les choix technologiques, ... Nous y reviendrons dans cet article. En pratique, le revenu et la sécurité de la location terrain pour du solaire dépend aussi du type de contrat signé, en général, il s’agit d’une promesse de bail emphytéotique.

Un hectare de panneaux solaires, la mini centrale solaire photovoltaïque : explications.

Les développeurs photovoltaïque, ou promoteurs, sillonnent les campagnes françaises, promesse de bail emphytéotique en main, afin de vendre aux propriétaires fonciers un projet de "mini centrale solaire" (cette promesse n’est pas sans conséquence, elle peut bloquer un terrain pour plusieurs années). Attention, cette promesse peut bloquer votre terrain pendant des dizaines d’années.

Certains développeurs proposent ainsi de louer un terrain agricole, notamment lorsqu’il s’agit de terrains agricoles éligibles au photovoltaïque. En effet, ces mini projets représentent une opportunité intéressante d'affaires.

Décryptage.

Un projet de 1 hectare correspond à une puissance crête (puissance maximale délivrée au réseau électrique à un instant T) située entre 0,7 et 1,3 MWc. En fonction de l'ensoleillement, la production d'énergie s'élèvera en moyenne à 1,2 GWh par an, soit presque 100 000€ de chiffre d'affaires annuel, selon le tarif moyen en 2025 du rachat de l'électricité via le mécanisme de la CRE mis en place au profit des énergies renouvelables. Ce volume de production repose sur une hypothèse de productible moyen annuel, qui peut aussi varier selon la zone géographique et la technologie utilisée.

De plus, un projet photovoltaïque de 1 ha, soit de moins de 1MWc bénéficie d’avantages stratégiques :

• Dispense de Permis de Construire : ces projets photovoltaïques sur des terrains de 1 ha sont soumis au régime de la Déclaration Préalable de travaux. Moins contraignante et moins coûteuse, la Déclaration Préalable consiste en la notification par le biais d’un formulaire à la mairie, et celle-ci a le choix de s’opposer ou non au projet. Ces contraintes légales qui pèsent sur votre projet solaire ne doivent pas être négligée.

• Évaluation environnementale au cas pas cas : les projets dont la puissance crête se situe entre 300 kW et 1 MW sont soumis, au cas par cas, à évaluation environnementale, par décision de la préfecture. Dans le cas où le projet n’y serait pas soumis, le développeur économise là aussi les coûts des études, ainsi que les risques, notamment ERC (Eviter, Réduire, Compenser), de l'évaluation environnementale, dans la cas où certaines sujétions seraient identifiées. Cela fait partie des contraintes environnementales photovoltaïque à anticiper.

• Subventions : En fonction du modèle d'affaire choisi par le développeur (injection réseau, PPA, autoconsommation individuelle ou collective), il pourra bénéficier d'un certain nombre d'incitatifs (primes à l’autoconsommation, primes régionales, crédits d’impôts, …). Ces incitatifs s’ajoutent parfois au régime fiscal de location photovoltaïque.

La plupart du temps, le développeur procède par "grappes de projets" : parmi toutes les promesses de bail signées avec des propriétaires, le développeur choisit quelques terrains sur lesquels il va véritablement procéder à un développement photovoltaïque, selon des critères qui lui sont propres. Ces "quelques" terrains constituent une "grappe".

Encore faut-il s'assurer d'en faire partie. Comme le rappelle Les Echos dans un article du 6 juin 2024 "Il ne faut pas croire que tous les projets se feront".

Il convient aussi de bien mesurer les avantages et les inconvénients de louer terrain pour du solaire, ainsi que l’intérêt de signer bail emphytéotique photovoltaïque sur le long terme.

Quel niveau de loyer pour 1 hectare de panneaux solaires ?

Il faut compter un loyer de 4500€ par hectare en moyenne, mais des loyers de 6000€, 10 000€, 15 000€ à l’hectare sont possibles, … Si tous les niveaux de loyers sont envisageables, ils sont avant tout corrélés au potentiel du terrain. Dans certains cas, des options alternatives comme un loyer proportionnel à la puissance installée est également envisagé. Majoritairement, on parle de loyer à l’hectare de terrain photovoltaïque.

Plus la production d’énergie renouvelable peut rapporter à un développeur, plus le niveau de loyer que vous pouvez espérer est grand (à condition d’être bien négocié !). Il est essentiel de négocier son bail emphytéotique photovoltaïque afin d’obtenir le meilleur loyer photovoltaïque possible.

Plusieurs variables entrent en compte dans l’évaluation du potentiel de votre terrain. Celles-ci font varier la production électrique de l'installation photovoltaïque et le tarif d’achat d’électricité que le développeur photovoltaïque obtiendra pour la vente de l’électricité produite sur votre terrain.

Tous ces éléments font varier la rentabilité de la ferme solaire, et les revenus locatifs qui en découlent (voir notre article complet). Mais ce sont également les négociations avec le développeur qui déterminent à la fin, quel montant de loyer vous allez obtenir pour votre terrain. Notre simulation de revenus pour un terrain solaire peut d’ailleurs aider à comparer différents scénarios de revenu locatifs.

Combien rapporte une ferme solaire d'un hectare pour un producteur d'énergie?

Si le prix de location d'un terrain pour l'installation d'une centrale photovoltaïque rapporte 4 500€ pour 10 000 m2 en moyenne pour un propriétaire, ce même hectare génère 100 000€ chaque année en moyenne pour un producteur d'énergie. En parallèle, ce même producteur assume l’ensemble des risques liés à l’obtention des autorisations, aux délais administratifs, aux coûts de raccordement, ainsi qu’à l'obtention du tarif de vente de l’électricité durant la phase de développement du projet. Ces risques pour la location d’un terrain solaire peuvent être significatifs, pesant dans la balance notamment pour la négociation du loyer de votre bail emphytéotique.

Pour estimer combien rapporte un hectare de panneaux solaires, le montant du prix de vente de l'électricité est crucial, car c'est lui qui détermine le chiffre d'affaires, élément de base pour calculer la rentabilité de la centrale.

Ecartons l'hypothèse de l'autoconsommation. Depuis le décret du 5 juin 2025, il existe 4 principaux modèles de vente de l'électricité qui déterminent le tarif d'achat :

1. De 0 à 200kWc, les centrales au sol en revente totale de la production peuvent bénéficier de l’Obligation d’Achat de l’électricité par EDF prévue par la loi et l'arrêté S21, selon une grille tarifaire précise.

2. De 200kWc à 1MWc, les fermes solaires bénéficient d'un contrat de complément de rémunération à guichet ouvert. Les conditions de ce mécanisme seront prévues par un arrêté non paru encore à ce jour.

3. Les mécanismes des appels d'offres de la CRE (AO PPE2) s'appliquent pour les fermes solaires de plus de 1MWc (Voir notre article). Début 2025, le prix de l'électricité garanti par la CRE pour des centrales au sol se situe aux alentours de 82€ le mégawattheure (MWh).

4. Les contrats de gré à gré (dits cPPA ou Corporate Power Purchase Agreement) qui permettent au producteur de vendre les électrons à des consommateurs, souvent des entreprises qui ont des objectifs de réductions de dépenses énergétiques ou qui mènent une politique RSE ambitieuse et moderne.

La détermination du tarif d'achat de l'électricité est un facteur clef dans le business model du projet, et permet de modéliser les revenus que va pouvoir générer la production d'énergie par la centrale photovoltaïque dès sa mise en service. Il est donc important, pour tout propriétaire sollicité, de prendre le temps d’analyser les propositions, de comprendre les implications contractuelles et d’envisager plusieurs scénarios sur le long terme. Par exemple, dans le cas d’un bail avec une indivision pour un projet solaire, un accord entre indivisaires pour la location du terrain solaire sera nécessaire, c’est généralement le cas après une succession pour un terrain photovoltaïque.