Un loyer de 10 000€ par hectare pendant 30 ans pour une ferme solaire? Oui, cela existe, et ce sont des projets très bien négociés, des exceptions... ou des arnaques!
Solaire Conseil maximise de 30% additionnels, en moyenne, le montant de loyer proposé.
Exemple : sur 40 ans pour un terrain de 10ha, vous gagnerez 400 000€ de plus que le loyer négocié initialement en passant par nous.
Alors oui, les (très) bonnes affaires existent en photovoltaïque, encore faut-il savoir les identifier, les qualifier, les négocier et les contractualiser au bon moment.
On vous explique ici comment.
Estimer un montant de loyer est complexe.
Surface réelle / surface utile, friche / jachère, orientation... Sans une étude de faisabilité, et sauf exceptions, toute tentative de proposer un prix de location est soit imprécise, soit hasardeuse, et ne permet pas, de toute façon, de valoriser votre terrain à son juste potentiel.
Le montant du loyer dépend de la faisabilité du projet, de sa rentabilité et d'un timing précis.
Ce sont les projets photovoltaïques au sol, flottant, sur ombrières ou grandes toitures qui sont les principaux concernés par ce qui suit.
Cette faisabilité, tout d'abord, est déterminée en fonction du profil du terrain que nos consultants passent au travers d'un crible (une grille de critères), via une analyse systématique, réglementaire et technique. Une fois ce criblage effectué, une estimation du loyer potentiel est alors possible.
En effet, cette analyse met notamment en perspective : le type de terrain (friche agricole, prairie, terre agricole, terrain dégradé,…), sa surface, la distance technique de raccordement au réseau, l’usage des terres depuis 5 ans, le contenu des documents d'urbanisme comme le PLU, la carte communale, les zones de protection, le PPRI/ PPRT, etc.
La collecte et l'étude de l'ensemble de ces caractéristiques permettent de pouvoir nous prononcer sur une fourchette fine de prix de loyer.
Le prix de location du terrain dépend également de la rentabilité du projet.
La rentabilité d’une ferme solaire correspond aux bénéfices annuels dégagés par le projet chaque année, en comparaison avec le montant initial d'investissement et aux coûts d'opérations.
L’investissement pour une ferme solaire est de 800 000€ par MWh installé, en moyenne. Il comprend principalement le coûts des panneaux solaires, des onduleurs, des postes de transformation et de livraison, l’aménagement du site, le raccordement au réseau, etc. Ce sont les CAPEX. (voir article)
Le chiffre d'affaires d'un parc solaire provient de la revente de l'électricité produite à un certain tarif de rachat du MWh, tarif négocié dans des contrats long terme via la Commission des Régulation de l'Énergie (dits contrat CRE), ou via des Corporate Power Purchase Agreement (dits contrats Corporate PPA).
Le timing, enfin, est un levier commercial extraordinaire. À l'heure où vous lisez ces lignes, le gouvernement français a déjà décidé d'accélérer le développement des Énergies Renouvelables, ce n'est plus un scoop et c'est une opportunité considérable pour les propriétaires de terrain éligibles.
Traduction : votre terrain vient de bénéficier d'une hausse très concrète de sa valeur.
Le moment de bien négocier, c'est maintenant. Nous n'avons jamais connu de période plus propice pour maximiser la valeur de vos terrains en friches, pollués, dégradés, etc.
Ce qu'il faut retenir :
1. Votre foncier a de la valeur, surtout avec la politique d'indépendance énergétique mise en place en France.
Cette valeur est calculée au travers des étude de faisabilité et de rentabilité, étapes nécessaires à l’évaluation de l’éligibilité et du potentiel financier de vos terrains en vue d’y construire une ferme solaire.
2. Le timing est extraordinaire pour maximiser la valorisation de vos terrains
Nous ne savons pas combien de temps vont durer ces dispositions légales favorables au photovoltaïque, pour le moment elles sont limitées dans la durée, et donc dans le temps.
3. Maximiser votre loyer, c’est notre spécialité chez Solaire Conseil
Solaire Conseil met en valeur votre projet en fonction de ces critères auprès des développeurs photovoltaïques. De plus, comme nous connaissons bien les développeurs et leurs spécialités, nous savons lesquels seront les plus adaptés et les mieux-disants pour votre projet. De plus, grâce à notre méthode, votre projet arrivera tout en haut de la pile, prêt à recevoir un prix de loyer optimal. A nous ensuite de maximiser ce montant, c'est notre travail quotidien.
Grâce à une indépendance totale vis à vis des producteurs d'électricité et parce qu’ils ne sont jamais nos clients, nous obtenons pour les propriétaires les meilleurs montants de loyers possibles.
En moyenne, Solaire Conseil maximise de 30% de plus le montant du loyer initialement proposé.
Concrètement, votre montant de loyer...
Imaginez un projet de 10 hectares de friches agricoles dans le Loiret (45).
Solaire Conseil négocie 4000€/ha, là où vous auriez réussi à obtenir seul 3000€, soit 1000€ de plus. Cette différence additionnelle obtenue par Solaire Conseil pour un contrat de 40 ans revient à :
1000€ x 10ha x 40 ans => 400 000€ de gains additionnels pour le propriétaire.
En effet, nous disposons d’outils spécifiques et de méthodes éprouvées qui constituent une partie de notre plus-value de négociateur : c’est la raison pour laquelle de nombreux propriétaires publics et privés nous sollicitent.
Signer un montant de loyer est engageant et quasi irréversible
Il faut bien comprendre le potentiel financier du projet photovoltaïque avant de signer un quelconque engagement. Et une promesse de bail emphytéotique est typiquement le genre d'engagement dont il est question ici. C'est d'ailleurs la seule option proposée par défaut dans 95% des cas par les développeurs photovoltaïques, comme EDF Renouvelables, Total Energies, Engie Green, Neoen, Urbasolar, etc. Or un bail emphytéotique est plutôt favorable aux développeurs...
Quelques points d'attention :
D'autres options contractuelles de mise à disposition de votre terrain existent : les conventions d'occupation du territoire (COT), les baux à construction, les baux de droit commun.
La signature d'une telle promesse "bloque" quelques années votre terrain, le temps que des études complètes soient effectuées et que le permis de construire soit obtenu.
Une fois ces conditions levées et sans que vous ne puissiez y changer une ligne, la promesse se transforme en bail de 40 ans (en moyenne).
Que vaut réellement un loyer bien négocié, lorsque les conditions d’exécution du contrat sur 40 ans sont mal ficelées?
En d'autres termes, par exemple, que se passe-t-il si le développeur fait défaut et que la promesse de bail ne prévoit pas ce type de situation?
Cette préoccupation est parfois négligée : "C'est mon notaire qui relira le contrat" ou encore "Mon avocat habituel en droit rural va s'en occuper".
Or d'après notre expérience, seuls des praticiens spécialistes sauront véritablement verrouiller avec vous la contractualisation d'un tel engagement.
Solaire Conseil s'occupe de sécuriser les conditions de paiement du loyer, ainsi que toutes les conditions de bonne exécution du contrat pour le propriétaire foncier, et ce, avant tout engagement de sa part. (Voir article sur le sujet)
Maximiser votre loyer, c’est notre spécialité chez Solaire Conseil.
En travaillant indépendamment des producteurs d'électricité, nous obtenons pour nos clients propriétaires les meilleurs loyers du marché. C'est notre travail quotidien.
Nous avons développé des outils spécifiques, une méthode et une connaissance approfondie du secteur qui nous permettent de faire jouer de puissants leviers de négociation.
Les développeurs qui souhaitent louer votre terrain pour y mettre des panneaux solaires (comme EDF, Total Énergies, Neoen, Ténergie ou autres) sont très bien organisés, et sont de fins négociateurs.
Et c’est leur métier de tous les jours, depuis des années, et heureusement, nous aussi.
Solaire Conseil propose une prestation complète
Le loyer, la cartographie solaire d'un territoire, l'étude de rentabilité d'un projet, l'éligibilité d'un terrain, la négociation commerciale et contractuelle d'une promesse de bail entre un propriétaire et un développeur, la mise en place d'un pacte d'actionnaires... nous couvrons tous les stades "amont" d'un projet photovoltaïque.
Nous avons développé notre propre méthodologie. La définition des enjeux et priorités, l’élaboration d'un cahier des charges et d’un système performant de notation, la gestion d’une consultation, l'analyse des résultats, les recommandations (…) sont optimisées pour permettre au propriétaire de décider efficacement de s'engager ou non, selon des paramètres optimum.
Et nos honoraires sont largement compensés...
Lorsque l’on compare le montant de nos frais avec les plus-values de loyers obtenues pendant 30 ou 40 ans :
l’investissement en conseil est en moyenne rentabilisé 10 fois. Il représente également moins de 3% du profit général du projet. *
Tout projet profitable demande un investissement en temps et en ressources. Le coût de nos services a un effet démultiplicateur évident qui se traduit par une forte rentabilité et une sécurité juridique et financière à long terme pour un propriétaire foncier.
EN CONCLUSION
Calculer le juste montant de loyer pour des parcelles destinées à l’implantation d’une centrale solaire dépend de beaucoup de facteurs qui dépassent le simple ensoleillement.
Décisions politiques, caractéristiques techniques, dimensions industrielles, intérêts stratégiques alimentaires et énergétiques, pressions environnementales, contextes particuliers de chaque territoire... sont autant d'éléments à prendre en compte dans l'équation par un développeur avant de pouvoir proposer un juste loyer.
Les outils et méthodes de Solaire Conseil maximisent le montant de votre loyer, ainsi que le dispositif de protection juridique qui vous sécurisera pendant les trente ou quarante ans de vie du contrat.
S’IL NE FALLAIT RETENIR QUE 5 POINTS
Les développeurs photovoltaïques sont des promoteurs, aguerris à la négociation.
Une promesse de bail signée engage le propriétaire pour 30, 40 ans ou plus.
Le montant du loyer dépend d'une étude de faisabilité, de rentabilité et du timing.
Le verrouillage juridique de votre promesse de bail est indispensable.
Solaire Conseil maximise vos loyers de 30%, et les frais sont rentabilisés 10 fois.*
* Non contractuel. Basé sur une moyenne. Valable pour les projets matérialisés dans une promesse de bail et pour lesquels l'étude de faisabilité a validé les conditions nécessaires pour lancer un développement de projet photovoltaïque.