À quel montant de loyer (€) louer son terrain pour installer des panneaux solaires photovoltaïques ?

Un loyer de 10 000€ par hectare pendant 30 ans pour une ferme solaire? Oui, cela existe, et ce sont des projets très bien négociés ou... des exceptions!


En moyenne, les négociations de Solaire Conseil optimisent de 30% de plus le montant du loyer initialement proposé. Soit sur 40 ans pour un terrain de 10ha * :

Cela consiste à vous faire gagner 600 000€ de plus que le loyer négocié initialement. (voir détails dans l'article)

Alors oui, les (très) bonnes affaires existent en photovoltaïque, encore faut-il savoir les identifier, les qualifier, les négocier et les contractualiser.

On vous explique comment.

Combien ça rapporte de louer son terrain pour y implanter une centrale solaire?
Le foisonnement de critères influant sur le prix de location d'un terrain

De nombreuses demandes de prix chaque jour

Chez Solaire Conseil, nous recevons tous les jours des demandes de propriétaires fonciers désireux de connaître le juste prix de la location de leurs parcelles à l’hectare, en vue d’y implanter une ferme solaire.

À cette question, notre mandat est de répondre par un montant fiable, réaliste et adapté au potentiel photovoltaïque. Ce juste montant de loyer est complexe à établir rapidement. Tout au plus, il est possible de donner en quelques minutes une estimation dans une fourchette de prix qui donne une idée de départ.


Rappelons également que ce contrat de location avec un développeur est une promesse de bail qui est devenue un bail emphytéotique, comme EDF Renouvelables ou Total Énergies.


Donner un montant de loyer est complexe, et c’est justifié.

Le montant des loyers dépend de la faisabilité du projet et de sa rentabilité. Pour l’expliquer, prenons l’exemple d’un projet de promotion immobilière d'un immeuble.

  1. D’abord, le promoteur prospecte le foncier : il cherche un terrain disponible.

  2. Une fois localisé, il étudie les caractéristiques du terrain : urbanisme, zones de protection, pollution des sols, zone de chalandise, structure des sols, etc. afin de monter son business plan et pouvoir estimer un montant de loyer.

  3. Si le rapport opportunité / risque est favorable, il y mène des études plus approfondies (architecte, géologue, géomètre, etc.). Si les résultats sont à nouveau favorables, il va finalement louer (ou acheter le terrain) puis déposer une demande de permis de construire, en conformité avec les règles d’urbanisme.

  4. Une fois le permis obtenu, le promoteur va bâtir, puis exploiter l'immeuble, en revendant ou en mettant à bail les logements.

Chacune de ces étapes contribue à "dérisquer" le projet et à consolider le business plan. Le montant du loyer est une variable de ce processus commercial.
étapes financement projet immobilier
Processus de promotion immobilière

Pour un projet de centrale solaire, c’est le même principe.

Le prix de location du terrain, qui sera repris dans le bail emphytéotique, dépend aussi de paramètres de faisabilité. Et cette faisabilité s’affine au fur et à mesure que l’on connaît le profil du terrain. C’est-à-dire, une fois que l’ensemble de ses caractéristiques, ainsi que celles de son environnement local, ont été passées au crible d’une analyse systématique, réglementaire et technique.

Types de sujets cribler (étude de faisabilité) :

“Quelle est la surface de votre terrain situé dans le Gard? De quel type de terrain s’agit-il: terre agricole, friche agricole, prairie, dégradé… ? À quelle distance est le raccordement au réseau? Quel usage avez-vous eu de vos terres depuis 5 ans? Qu’en pense la Mairie, que dit le PLU? Y a-t-il un PPRI sur vos terres?” etc.

Exemple de réponse possible après étude de faisabilité.

“Suite au criblage qui a été effectué sur vos parcelles, nous estimons que la valeur locative de votre terrain de 10 hectares se situe aux alentours de 6000€ par hectare et par an, soit 60 000€ par année, si vous souhaitez le louer pour y installer des panneaux solaires.”

D’où l’importance de ne pas se précipiter pour signer un quelconque engagement avant qu'une étude poussée n'ait été réalisée.
panneaux solaires champ terrain plan ingénieur technique
Le schéma d'implantation fait partie d'une étude de faisabilité aboutie

Il faut bien comprendre le potentiel financier du projet photovoltaïque avant de signer une promesse de bail emphytéotique avec un développeur, comme EDF, Total, Engie, Neoen, Urbasolar, etc. et s’assurer que toutes les conditions sont connues, sécurisées et optimisées avant de la signer. Car les engagements pris perdurent des dizaines d’années, sans renégociation possible en cours de projet. Voir article sur le sujet.


En effet : “votre foncier a de la valeur”. Et celle-ci est mise en évidence au travers de ce criblage, cette étude de faisabilité. C'est une étape nécessaire à l’évaluation du potentiel financier de vos terrains en vue d’y construire une ferme solaire.

Sans une étude complète de faisabilité, et sauf exceptions, toute tentative de proposer un prix de location est soit imprécise, soit hasardeuse.

Et optimiser votre loyer, c’est notre spécialité chez Solaire Conseil.

En décidant de travailler de manière 100% indépendante des producteurs d'électricité, comme un intermédiaire courtier, nous obtenons pour nos clients propriétaires les meilleurs montants de loyers possibles.

Estimation de loyer pour une ferme solaire
Sélectionner, optimiser, sécuriser, signer une promesse de bail.

Nous avons développé nos outils, une méthode et une connaissance approfondie du secteur qui nous permettent de faire jouer de puissants leviers de négociation.


Des honoraires remboursés...

Lorsque l’on compare le montant de nos frais avec les plus-values de loyers obtenues pendant 30 ou 40 ans :

l’investissement en conseil et courtage est en moyenne rentabilisé 10 fois! *

...et une prestation complète

La négociation juridique du bail est indispensable pour sécuriser concrètement le contrat.

En effet, que vaut réellement un loyer bien négocié, lorsque les conditions d’exécution du contrat sur 30 ans sont mal ficelées?

En d'autres termes : que se passe-t-il si le développeur fait défaut et que la promesse de bail est ne prévoit pas ce type de situation?


Il ne faut pas oublier que les développeurs qui souhaitent louer votre terrain pour y mettre des panneaux solaires (comme EDF, Total Énergies, Neoen, Ténergie ou autres) sont très bien organisés, et sont de fins négociateurs. C’est leur métier de tous les jours, depuis des années.


sécurité juridique bail emphytéotique droit réel
Le droit des contrats garantit l'exécution des obligations du propriétaire et du locataire

Concrètement, votre montant de loyer, cela donne...

Imaginez un projet de 10 hectares de friches agricoles dans le Loiret.

Solaire Conseil négocie 5500€/ha, là où vous auriez réussi à obtenir seul 4000€, soit 1500€ de plus. Nous disposons d’outils et de méthodes qui constituent notre plus-value de négociateur, et c’est la raison pour laquelle de nombreux propriétaires font affaire avec nous. Car nous aussi, c'est notre métier.


Donc, la différence obtenue par Solaire Conseil sur 30 ans de contrat revient à :

  1. 1500€ x 10ha x 40 ans = 600 000€ de gains additionnels pour le propriétaire.

  2. la sécurisation du contrat de bail : garanties de paiement, démantèlement, etc.

Tout projet profitable demande un investissement en temps et en ressources. Le coût de nos services a un effet démultiplicateur évident qui se traduit par une forte rentabilité et une sécurité à long terme pour un propriétaire foncier.

EN CONCLUSION

Calculer le juste montant de loyer pour des parcelles destinées à l’implantation d’une centrale solaire dépend de beaucoup de facteurs qui dépassent le simple ensoleillement.


Décisions politiques, caractéristiques techniques, dimensions industrielles, intérêts stratégiques alimentaires et énergétiques, pressions environnementales, contextes particuliers de chaque territoire... sont autant d'éléments à prendre en compte dans l'équation par un développeur avant de pouvoir proposer un juste loyer.

Les outils et méthodes de Solaire Conseil optimisent le montant de votre loyer, ainsi que le dispositif de protection juridique qui vous sécurisera pendant les trente ou quarante ans de vie du contrat.

S’IL NE FALLAIT RETENIR QUE 6 POINTS

  • Les développeurs photovoltaïques sont des promoteurs industriels aguerris à la négociation de foncier.

  • Une promesse de bail signée peut engager le propriétaire pour 30, 40 ans ou plus.

  • Un montant de loyer est complexe à calculer et ne s'improvise pas en quelques discussions.

  • Une étude de faisabilité sérieuse est un préalable indispensable à une proposition chiffrée de loyer.

  • La sécurisation juridique de votre contrat de promesse de bail verrouillera la valeur du bail pendant la durée du contrat.

  • Les conseils en négociation sont un important levier financier, très vite rentabilisés.


* Non contractuel. Valable pour les projets ayant été matérialisés dans une promesse de bail. L’étude de faisabilité pouvant parfois conclure qu’aucun projet n’est possible dans les conditions actuelles.