À quel montant de loyer louer son terrain pour installer un projet solaire photovoltaïque ?
- apasquet1
- 20 juin 2024
- 13 min de lecture
Dernière mise à jour : 19 juil. 2024
Un loyer de 10 000 euros par hectare et par an pendant 30 ans pour une ferme solaire? Oui, cela existe, et ce sont des opportunités très bien négociées, des exceptions... ou des arnaques!
Solaire Conseil maximise de 30% additionnels, en moyenne, le montant de rémunération négocié par le propriétaire pour la location de ses parcelles.
Exemple : sur 40 ans pour une propriété de 10 hectares, votre revenu sera de 400 000€ de plus que le montant de loyer négocié initialement si vous passez par nos services de négociation de bail.
Alors oui, les (très) bonnes affaires existent en photovoltaïque, encore faut-il savoir les identifier, les qualifier, les négocier et les contractualiser au bon moment.
On vous explique ici comment négocier un bail emphytéotique avec le locataire le plus adapté à votre terrain et à vos besoins de rendement.
Estimer le montant du loyer d'un terrain pour un projet photovoltaïque est complexe.
Surface réelle / surface utile, friche / jachère, orientation, pentes, boisement, distance du poste de raccordement, zones de protection environnementale ou patrimoniale... Sans une étude de faisabilité élaborée, et sans une solide connaissance des méthodes de développement des centrales photovoltaïques, "toute tentative de proposer un tarif de location est soit imprécise, soit hasardeuse", et ne permet de toute façon pas, de valoriser vos parcelles à leur juste potentiel de production énergétique et donc à leur potentiel financier, en euros. En effet, certains projets ont des potentiels financiers insoupçonnés de par la typologie du terrain, son historique, sa classification au Registre Parcellaire Graphique (RPG), le soutien politique local, la situation urbanistique, etc. En d'autres termes, estimer le juste prix de location de vos parcelles est un travail précis et toujours un investissement très rentable pour la valeur de votre contrat de bail, ce qui se traduit par une promesse de revenus locatifs et lucratifs pour le propriétaire.
Le montant du loyer dépend de la faisabilité du projet, de sa rentabilité et d'un timing précis.
Ce sont les projets de centrales photovoltaïques au sol, flottante, sur ombrière ou grande toiture qui sont les principaux concernés par ce qui suit. En d'autres termes, ce sont les fermes solaires qui ont pour objectif de produire une électricité renouvelable qui n'est pas consommée sur place, mais distribuée (vendue) sur le réseau en vue d'être consommée ailleurs. Ce sont ces projets ci que nous vous proposons d'étudier, afin de vous proposer un contrat de location optimisé, assurant des revenus récurrents. Dans ce cadre, nous ne traiterons pas ici des couvertures solaires installées sur les toitures individuelles des particuliers, qu'elles soient en autoconsommation ou en vente de surplus sur le réseau.
1. Afin d'identifier un niveau de loyer adapté, nos consultants étudient la faisabilité d'un projet photovoltaïque en passant le profil de votre terrain au travers d'un crible (une grille de critères), via une analyse systématique, réglementaire et technique. Une fois ce criblage effectué, une estimation du loyer potentiel, et donc directement de la rémunération du propriétaire, est alors possible sous forme de fourchette de revenus.
En effet, cette analyse met notamment en perspective : le type de terrain (friche agricole, prairie, terre agricole, site dégradé,…), sa surface, l'ensoleillement (irradiance), la distance de raccordement au réseau de distribution de l'électricité géré par Enedis et RTE, l’usage des terres depuis au moins 5 ans, un état des lieux de l'urbanisme, les zones de protection, les Plans de Préventions des Risques d'Inondations ou Technologiques (PPRI/ PPRT), le niveau des risques sismiques ou d'incendie, pour n'en nommer que quelques uns.
Ces éléments de potentiel technique, réglementaires et financier s'opposent à aux composantes de risques pour le projet, et c'est la somme des deux qui permet de dire : 1. à quel point le projet d'installations photovoltaïques est faisable et 2. quel est le levier de négociation possible pour le propriétaire afin d'optimiser son rendement locatif.
La collecte des données et l'étude de l'ensemble de ces caractéristiques permettent de nous prononcer sur une fourchette de montant de loyer.
2. Le prix de location de votre propriété dépend également de la rentabilité du projet photovoltaïque pour le futur locataire développeur.
Le rendement d’une ferme solaire est calculé en fonction de la production de l'installation photovoltaïque, c'est à dire le nombre de kilowattheures (kWh) produits chaque année et vendus à un ou plusieurs clients identifiés, ou au réseau de distribution. Ce rendement dépend également du remboursement de l'investissement et du coût de la dette, ainsi que des coûts d'opérations et de maintenance (O&M).
L’investissement pour une centrale photovoltaïque au sol est de 800 000€ par mégawatt-crête (MWc) de puissance installée, en moyenne. Il comprend principalement le coût de développement du projet, des panneaux solaires (en silicium polycristallins ou monocristallins), des structures (tables fixes ou trackers), et de ce que l'on appelle les auxiliaires, c'est-à-dire les onduleurs, les postes de transformation et de livraison, et enfin le raccordement au réseau. Ce sont les CAPEX ou coûts d'investissements. (voir article)
Les coûts d'exploitation, ou OPEX, sont composées des charges d'opérations et de maintenance, assurances, taxes, des frais de location, incluant le loyer et d'autres redevances éventuelles, et du coût de la dette, c'est à dire le remboursement des intérêts de l'emprunt. Les taux d'intérêt ayant bondi entre 2022 et 2023, et cela ajouté aux hausses spectaculaires des matières premières, le rendement des centrales a été assez largement affecté. Ce sera du moins un argument de taille brandi par le futur locataire de vote terrain, auquel vous pourrez répondre que le prix d'achat de l'énergie a été quasiment multiplié par deux! La force de négociation du propriétaire dans ce projet de bail emphytéotique réside dans cette analyse scrupuleuse des Capex et Opex du développeur candidat locataire, lorsque celui-ci accepte de les fournir.
Le chiffre d'affaires d'un parc solaire photovoltaïque provient de la vente de l'électricité produite à un certain niveau de tarif d'achat du mégawattheure (MWh). Ce tarif est négocié dans des contrats long terme via les appels d'offres de la Commission de Régulation de l'Énergie (dits contrats CRE PPE2), ou via des Corporate Power Purchase Agreements (dits contrats Corporate PPA ou cPPA).
Les contrats CRE ont été pendant longtemps le Graal pour les développeurs car, en s'appuyant sur la programmation pluriannuelle de l'énergie (PPE2), ils sécurisent un montant fixe d'achat garanti de l'électricité d'origine solaire par l'Etat, via EDF, et ce, pour une durée contractuelle de 20 ans, En d'autres termes, l'Etat s'engage à acheter les kilowattheures (kWh) produits à un tarif fixe, et ce, pendant les 20 ans que le prévoit le contrat.
C'est un dispositif extrêmement sécurisant sur le long terme pour les investisseurs et les acteurs financiers impliqués dans le projet, et par ricochet, pour le propriétaire qui loue son terrain en échange d'un loyer.
Avec la crise en Ukraine en 2022, le prix de l'électricité s'est envolé et la stratégie d'indépendance énergétique française s'est développée à vitesse grand V. Les entreprises ont décidé d'accélérer leurs programmes d'approvisionnement en électricité dite verte, et se sont lancées dans des négociations de cPPA, le dispositif le plus sécurisant pour elles sur le long terme, afin de ne plus subir les soubresauts du marché et d'avoir un accès à l'énergie garanti. Du côté des développeurs photovoltaïques, les tarifs négociés dans le cadre de ces cPPA sont devenus au moins aussi intéressants que les tarifs garantis de l'Etat via les contrats CRE, et leurs business plans s'en sont trouvés diversifiés et solidifiés dans un laps de temps très court.
Le marché est en pleine transformation et la rentabilité du projet est calculée avec des modèles économiques précis qui évoluent d'un développeur à l'autre, en fonction de leur stratégie d'entreprise, et c'est une bonne nouvelle pour bien négocier le montant du tarif de location de vos parcelles.
Leur appétence au risque face à un marché en constante évolution est une donnée majeure que seuls les professionnels peuvent apprécier et évaluer. En somme, si la rentabilité d'un projet photovoltaïque au sol sur des parcelles de terrain peut s'apprécier en faisant une analyse de plans d'affaires similaires, en travaillant les ratios et en challengeant les chiffres proposés, elle n'est pas suffisante, dans la mesure où chaque développeur a sa propre vision, ses propres moyens et ses objectifs de développement qui pourront faire basculer la négociation en faveur ou en défaveur du propriétaire dudit terrain. La juste valeur de location du terrain s'apprécie au cas par cas, développeur par développeur, selon une analyse précise du business plan et des stratégies en présence. Le but pour nous en tant que courtier, étant toujours de maximiser les revenus locatifs du propriétaire à la lumière de ces éléments.
Le timing, enfin, est un levier commercial extraordinaire. À l'heure où vous lisez ces lignes, le gouvernement français a déjà décidé d'accélérer le développement des Énergies Renouvelables, ce n'est plus un scoop et c'est une opportunité considérable pour les propriétaires de terrains éligibles. Pour preuve, la LOI n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables (dite loi APER) a mis en place de grandes orientations que vous pourrez retrouver en résumé sur le site de nombreux cabinets d'avocats spécialisés. Exemple ici.
Pour ne citer qu’une mesure, la loi APER prévoit la mise en place de Zone d’Accélération des Énergies Renouvelables (ZAER). Ces zones sont arrêtées par chaque commune, après concertation du public, puis transmises au préfet afin d’arrêté la cartographie finale, après consultation du comité régional de l’énergie pour veiller à ce que les zones identifiées permettent d’atteindre les objectifs fixés en matière de production d’énergies renouvelables.
La création de ces zones n’empêche pas pour autant la réalisation d’un projet photovoltaïque sur un terrain qui ne serait pas compris en leur sein. La principale avancée liée aux ZAER est qu’il est annoncé qu’un projet au sein de ces zones bénéficiera de temps d’instruction réduits.
L'Etat cherche à favoriser et planifier l’implantation de centrales photovoltaïques sur le territoire.
Cette nouvelle Loi, vise à encadrer les projets de fermes solaires afin de régulariser et d'homogénéiser au maximum les pratiques des services instructeurs de l'Etat, lors de leur phase de délivrance des permis de construire. En résumé, les ambitions de l'Etat en matière d'énergies renouvelables sont telles qu'une Loi spécifique a été promulguée afin de systématiser et d'organiser le traitement des dossiers.
Encore de nombreux décrets sont attendus pour que cette loi puisse déployer tous ses effets. Dans la réalité, les décrets vont certainement complexifier la charge administrative des développeurs, mais pour un propriétaire, cette volonté étatique est un signe majeur... que son terrain a de la valeur et qu'il peut lui créer un revenu locatif important, une véritable rente, protégée par un contrat de bail emphytéotique.
Au niveau mondial, la dynamique est la même : "La capacité solaire installée double environ tous les trois ans". (The Economist, 24/06/2024).
Traduction : votre propriété, et donc vos parcelles, vient de bénéficier d'une hausse très concrète de sa valorisation. Le moment de bien négocier, c'est maintenant. Nous n'avons jamais connu de période plus propice pour maximiser la valeur de vos terrains en friches, pollués ou dégradés, terres agricoles, etc.
Ce qu'il faut retenir pour votre loyer :
1. Votre foncier a de la valeur, surtout avec la politique d'indépendance énergétique mise en place en France.
Cette valeur est calculée au travers des étude de faisabilité et de rentabilité, étapes nécessaires à l’évaluation de l’éligibilité et du potentiel financier de votre propriété en vue d’y construire une ferme solaire.
2. Le timing est extraordinaire pour maximiser la valorisation de vos terrains
Nous ne savons pas combien de temps vont durer ces dispositions légales favorables au photovoltaïque, pour le moment elles sont limitées dans la durée, et donc dans le temps. Le risque de recours administratif contre des centrales photovoltaïques est encore faible, mais il ne va faire qu'augmenter avec la multiplication des projets solaires.
3. Maximiser votre loyer, c’est notre spécialité chez Solaire Conseil
Solaire Conseil met en valeur votre projet en fonction de ces critères auprès des développeurs photovoltaïques. De plus, comme nous connaissons bien ces développeurs, leurs stratégies et leurs spécialités, nous savons lesquels seront les plus adaptés et les mieux-disants pour votre projet. De plus, grâce à notre méthode, votre projet arrivera tout en haut de la pile, prêt à recevoir un prix de loyer optimal. A nous ensuite de maximiser ce montant de revenu, c'est notre travail quotidien.
En étant 100% indépendants vis à vis des producteurs d'électricité, en étant confrontés tous les jours aux plans d'affaires et aux pratiques des développeurs photovoltaïques et en agissant comme des courtiers pour les propriétaires, nous obtenons systématiquement pour nos clients les meilleurs tarifs de location possibles, leur assurant une rémunération optimale et sur le long terme, un peu comme une rente.
En moyenne, Solaire Conseil maximise de 30% de plus le montant du loyer initialement proposé et négocié par le propriétaire avec le développeur.
Concrètement, votre montant de loyer...
Imaginez un projet photovoltaïque sur 10 hectares de friches agricoles dans le Loiret (45).
Solaire Conseil négocie 4000€/ha avec le développeur locataire, là où vous auriez réussi à obtenir seul 3000€, soit 1000€ de plus. Cette différence additionnelle obtenue par notre cabinet pour un contrat de location de 40 ans revient à :
1000€ x 10ha x 40 ans => 400 000€ de gains additionnels pour le propriétaire des parcelles.
En effet, nous disposons d’outils spécifiques et de méthodes éprouvées qui constituent une bonne partie de notre plus-value de négociateur : c’est la raison pour laquelle de nombreux propriétaires publics et privés nous sollicitent. Nos autres spécialités sont juridiques, et visent à proposer un contrat de bail emphytéotique protecteur pour le propriétaire et sécurisant du point de vue de ses revenus à recevoir, et exigeant pour le locataire.
Les limites de l'exercice
Un loyer récurrent, contractualisé au sein d'un bail emphytéotique concernant des parcelles de terrain, souvent impropres à la grande culture, et louées à un développeur photovoltaïque, va créer un rendement bien plus important qu'un fermage. On parle de 10 à 50 fois le montant qu'un agriculteur pourrait payer au propriétaire au titre d'un bail rural.
La différence est considérable, et la tentation, très forte pour les propriétaires de se créer une rente sur du long terme, au détriment de la pratique agricole habituelle. Mais le Législateur et les Chambres d'Agriculture veillent et encadrent les conditions de faisabilité des projets dits agrivoltaïques, pour éviter ce phénomène d'érosion des terres agricoles. Désormais, L'usage des terres agricoles et forestières pour un projet photovoltaïque est régulé au sein d'un document-cadre arrêté par le préfet. Ce document-cadre définit les surfaces agricoles et forestières ouvertes à projet d’installation photovoltaïque. En dehors de celles-ci il ne sera pas possible d'envisager qu'un projet agrivoltaïque. Pour en savoir plus sur les projets agrivoltaïques, consultez notre article dédié.
Mais un effet pervers perdure : c'est le risque de spéculation effectué par les développeurs photovoltaïques sur les parcelles agricoles, au travers d'une stratégie de sécurisation "sauvage et industrielle" des terres, au moyen de promesses de bail signées sous pression, et bloquant les terrains pour des années... alors même que le bénéficiaire développeur n'a aucune intention à court terme de mettre en place un quelconque projet photovoltaïque. En effet, il détient une promesse de bail, sécurisant un droit sur le terrain en question, et lui permettant de valoriser sa société, le temps que - peut être - la législation évolue et assouplisse les règles de faisabilité des projets PV.
Signer un tarif de location est engageant et quasi irréversible
Il faut bien comprendre le potentiel financier du projet photovoltaïque avant de signer un quelconque engagement. Et une promesse de bail emphytéotique est typiquement le genre d'engagement dont il est question ici. C'est d'ailleurs l'option proposée par défaut dans 95% des cas par les développeurs photovoltaïques, comme EDF Renouvelables, Total Energies, Engie Green, Neoen, Urbasolar, Photosol, etc. Or un bail emphytéotique est plutôt favorable aux développeurs, en tant que locataires potentiels.
Quelques points d'attention :
D'autres options contractuelles de mise à disposition de votre terrain existent : les conventions d'occupation du territoire (COT), les baux à construction (BAC), les baux de droit commun.
La signature d'une telle promesse "bloque" quelques années votre propriété, le temps que des études complètes soient effectuées et que le permis de construire soit obtenu.
Une fois ces conditions levées et sans que vous ne puissiez y changer une ligne, la promesse de bail se transforme en bail de 40 ans (en moyenne).
Le locataire, exploitant de la centrale photovoltaïque, se retrouve alors quasi propriétaire, disposant de droits réels sur vos parcelles.
Que vaut réellement un loyer bien négocié, lorsque les conditions d’exécution du contrat sur 40 ans sont mal ficelées?
En d'autres termes, que se passe-t-il si le développeur n'exécute pas ses engagements et que la promesse de bail ne prévoit pas de procédure face à ce type de situation?
La sécurisation juridique dans un contrat en bonne et due forme de l'ensemble des dispositions issues de la négociation commerciale est indispensable. D'après notre expérience, seuls des praticiens spécialistes sauront véritablement verrouiller avec vous la contractualisation d'un tel engagement, afin de prévoir un maximum d'options et de sanctions éventuelles, en cas de manquement(s) de la part du développeur photovoltaïque et/ou du futur preneur au bail.
Solaire Conseil vous accompagne dans la sécurisation des conditions d'exécution du contrat par le développeur. Nous préconisons une révision finale du contrat négocié par un avocat ou un notaire. - Voir article sur le sujet
Solaire Conseil fournit des services d'information juridique conformément à la Loi 71-1130 du 31 décembre 1971, portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques. A ce titre, nos services n'ont pas vocation à se substituer à ceux d'un praticien juridique, tel qu'un avocat ou un notaire.
Maximiser votre loyer, c’est notre spécialité chez Solaire Conseil.
En travaillant indépendamment des producteurs d'électricité, nous obtenons pour nos clients propriétaires les meilleurs tarifs de location du marché, un peu comme un courtier. C'est notre travail quotidien. Dans ce cadre, une partie de notre travail est d'agir comme des courtiers locatifs : nous trouvons, pour vous, les locataires les plus adaptés à votre terrain... et à vos besoins. En effet, ces preneurs au bail doivent être des professionnels aguerris du développement d'installations solaires, très implantés localement et connaisseurs des services de l'Etat du département du terrain, et expérimenté avec le type de centrale que vous souhaitez voir mettre en place.
Nous avons développé des outils spécifiques, une méthode et une connaissance approfondie du secteur qui nous permettent de faire jouer de puissants leviers de négociation lors de la contractualisation du contrat de bail.
Les développeurs qui souhaitent louer votre terrain pour y mettre des panneaux solaires (comme EDF Renouvelables, Total Énergies, Neoen, Ténergie ou autres) sont très bien organisés, et sont de fins négociateurs.
Et c’est leur métier de tous les jours, depuis des années, et heureusement, nous aussi.
Solaire Conseil propose une prestation complète, en plus du loyer
Le montant de location annuel, la cartographie solaire d'un territoire, l'étude de rentabilité d'un projet, l'éligibilité d'un terrain, la négociation commerciale et contractuelle d'une promesse de bail entre un propriétaire et un développeur, la mise en place d'un pacte d'actionnaires... nous couvrons tous les stades "amont" d'un projet photovoltaïque.
Nous avons développé notre propre méthodologie. La définition des enjeux et priorités, l’élaboration d'un cahier des charges et d’un système performant de notation, la gestion d’une consultation, l'analyse des résultats, les recommandations (…) sont optimisées pour permettre au propriétaire de décider efficacement de s'engager ou non, selon des paramètres optimum.
Et nos honoraires sont largement compensés...
Lorsque l’on compare le montant de nos frais avec les plus-values de loyers obtenues pendant 30 ou 40 ans :
l’investissement en conseil est en moyenne rentabilisé 10 fois. Il représente également moins de 3% du profit général du projet. *
Tout projet profitable demande un investissement en temps et en ressources. Le coût de nos services a un effet démultiplicateur évident qui se traduit par une forte rentabilité et une sécurité juridique et financière à long terme pour un propriétaire foncier.
EN CONCLUSION
Calculer le juste tarif de location pour des parcelles destinées à l’implantation d’une centrale photovoltaïque dépend de beaucoup de facteurs qui dépassent le simple ensoleillement.
Décisions politiques, caractéristiques techniques, dimensions industrielles, intérêts stratégiques alimentaires et énergétiques, pressions environnementales, contextes particuliers de chaque territoire... sont autant d'éléments à prendre en compte dans l'équation par un développeur avant de pouvoir proposer un juste montant de loyer.
Les outils et méthodes de Solaire Conseil maximisent le montant de votre rémunération, ainsi que le dispositif de protection juridique qui vous sécurisera pendant les trente ou quarante ans de vie du contrat.
S’IL NE FALLAIT RETENIR QUE 5 POINTS
Les développeurs photovoltaïques sont des promoteurs, aguerris à la négociation.
Une promesse de bail signée engage le propriétaire pour 30, 40 ans ou plus.
Le montant du loyer dépend d'une étude de faisabilité, de rentabilité et du timing.
Le verrouillage juridique de votre promesse de bail est indispensable.
Solaire Conseil agit comme un courtier, maximise vos revenus de 30%, et rentabilise 10 fois les frais de conseil engagés.*
* Non contractuel. Basé sur une moyenne. Valable pour les projets matérialisés dans une promesse de bail et pour lesquels l'étude de faisabilité a validé les conditions nécessaires pour lancer un développement de projet photovoltaïque.
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