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Louer son terrain à EDF pour installer des panneaux solaires : ce qu'il faut savoir.

Savez vous qui sont les développeurs, opérateurs, bureaux d’études, maîtres d'œuvre, exploitants en matière de solaire photovoltaïque? Êtes-vous familiers avec les PLU, le réseau Natura 2000, la Loi d'Accélération des ENR? L’ensoleillement, les mégawatts (MW), le raccordement électrique Enedis ou RTE, et l'effet photoélectrique du silicium n’ont plus de secrets pour vous ?


Rassurez-vous, Solaire Conseil vous explique tout l’essentiel, et vous comprendrez pourquoi EDF bénéficie d’un tel avantage concurrentiel.

EDF renouvelables louer terrain panneau solaire
EDF, une référence mondiale de la production d'énergie.

EDF, un acteur historique de la production d'électricité ⚡️


Depuis la loi du 9 août 2004, EDF et GDF (devenu Engie) ne sont plus des services publics exclusifs : le service public énergétique à la française n’est plus.

EDF et GDF sont devenues des sociétés de droit privé (passant du statut d'Établissement Public à Caractère Industriel et Commercial ou EPIC, à un statut de Société Anonyme ou SA). Ce changement a ouvert le marché à la concurrence et a libéralisé les pratiques commerciales.

Entre 2007 et 2022, et afin de renflouer les caisse de l'Etat, le Groupe EDF a vendu petit à petit jusqu'à 16% de ses parts. L'Etat en a conservé 84%. Suite au déclenchement de la guerre en Ukraine en 2022 et à un sursaut politique, l'Etat a décidé de relancer une stratégie d'indépendance énergétique. Il a racheté les 16% de parts, via différents mécanismes commerciaux, se soldant par une offre publique d’achat (OPA) sur les derniers titres EDF restant côtés en Bourse. Aujourd'hui, EDF est à nouveau à 100% détenue par l'Etat et conserve sa place d'acteur majeur au niveau des premiers groupes mondiaux producteurs d’électricité. Le groupe reste sérieusement concurrencé par de nombreuses entreprises françaises et internationales qui ont profité de cet intervalle de temps pendant lequel sa position d'acteur monopolistique s'est affaiblie.


En 2022, c’est le nucléaire qui domine sa production (76%). Les énergies renouvelables constituent 13.9% de sa production, dont 8.2% d'hydroélectricité (les barrages). Le solde de 5,7% est composé d'éolien, de solaire et de bioénergies, et ce sont elles qui doivent devenir des atouts majeurs dans la transition énergétique.


Concernant la production d’énergies renouvelables, hors hydraulique (barrages, prises d’eau, etc), c’est la société anonyme EDF Renouvelables qui développe et produit de l'électricité renouvelable, via notamment des parcs solaires (ex. EDF Énergies Nouvelles). EDF Renouvelable est, en fait, une société holding composé de plusieurs filiales dédiées aux énergies renouvelables, incluant notamment : EDF ENR, EDF Renewables, EDF EN SERVICES, Photowatt, etc.


C'est donc peut-être EDF Renouvelables que vous solliciterez pour louer votre terrain pour y installer des panneaux photovoltaïques... Mais contrairement à ce qu’on pourrait penser, EDF Renouvelables N’est PAS le premier producteur d’énergie solaire photovoltaïque en France.

💡 Comment louer son terrain à EDF? Il suffit de nous contacter, nous vous mettrons en relation avec EDF ENR mais aussi Engie Green et d'autres pour obtenir le meilleur loyer !

Le nombre de producteurs d'énergie photovoltaïque en France a été décuplé.

D'après les sites spécialisés comme le Syndicat des Énergies Renouvelables, photovoltaique.info, lechodusolaire.fr ou finergreen, le nombre de développeurs - producteurs susceptibles de proposer à un propriétaire foncier de louer son terrain s’élève à plus de 200 en France, en 2023. Plus de 200!

Et certains d'entre eux produisent plus d'électricité d'origine photovoltaïque qu'EDF Renouvelables, comme Neoen ou Engie Green, par exemple.

Horizeo engie neoen gironde
HORIZEO : un projet NEOEN / ENGIE GREEN de production d’énergie solaire, reposant sur un concept de plateforme énergétique bas carbone, à Saucats, en Gironde. (1GW)

Alors comment choisir le développeur avec qui négocier le contrat de location du terrain ? ☀️


Chez Solaire Conseil, nous confirmons que “négocier” est le bon terme.


Et c'est bien avec un développeur que le propriétaire foncier va signer sa promesse de bail, puis son bail emphytéotique ayant pour objet la location de son terrain pour y mettre en service une installation photovoltaïque.

Revenons en arrière quelques instants pour bien comprendre l’univers auquel on s’intéresse ici. Le numéro 32 du Journal du Photovoltaïque, de juillet août septembre 2019 propose la représentation suivante des acteurs du photovoltaïque :

Ce qu’il faut retenir du processus représenté ci-dessus :

  1. Les développeurs font le montage global d’un projet photovoltaïque : faisabilité, rentabilité, démarches administratives, financement, raccordement, puissance installée en MWc, etc.

  2. Pour cela, ils font intervenir des bureaux d’études indépendants qui leur livrent des études d'impacts techniques et environnementaux : rendement électrique, impacts faune et flore, nuisances éventuelles, mesures Éviter, réduire, compenser à appliquer suite au diagnostic environnemental, compatibilité avec d’autres projets connus, urbanisme et autorisations diverses (Loi sur l'eau, défrichement, par exemple).

  3. Si le projet est à la fois agricole et photovoltaïque, ou encore agrivoltaïque, alors ce seront des bureaux d'études agricoles pouvant mettre en place une Etude Préalable Agricole (EPA) qui seront sollicités.

  4. Ces documents et démarches constituent la base de la demande de permis de construire, autorisation la plus importante de la phase de développement. Une fois le dossier de demande de permis de construire déposé en Préfecture, les services de l'Etat instruisent le dossier, soumettent le dossier pour Autorisation Environnementale puis en CDPENAF si nécessaire, procèdent à une enquête publique, puis le proposent au Préfet pour décision finale.

  5. Une fois le permis de construire obtenu, et purgé de tout recours, le développeur détient un nouvel actif qu’il va décider…

  6. …soit d’exploiter lui-même / …soit de vendre à un exploitant au travers de la promesse de bail dont il est cosignataire.

  7. Dans les deux cas, un maître d'œuvre sera chargé de construire la centrale solaire (ou parc photovoltaïque) et fera appel à tous les fournisseurs / fabricants nécessaires, afin de démarrer les travaux de construction, dès la Déclaration Réglementaire d'Ouverture de Chantier (DROC) qui généralement intervient dans les quelques mois suivants la signature du Bail emphytéotique. Cet Acte authentique est signé devant notaire et enregistré au service de la publicité foncière.

Un développeur, c’est donc un PROMOTEUR qui ne sera pas forcément l’opérateur de la centrale solaire. Et pour un propriétaire foncier, ce développeur est un acteur clé, car c’est avec lui qu’il va signer la promesse de bail qui permettra de d’immobiliser le terrain et de démarrer les études, en vue de sa mise en service et de son exploitation.

Vaut-il mieux faire affaire avec un développeur ou un développeur - exploitant?

Lorsqu’un opérateur effectue l’ensemble de ces opérations, on dit qu’il propose une “solution intégrée”. EDF Renouvelables et la plupart des développeurs proposant des solutions intégrées (Engie Green, Tenergie, UrbaSolar, Neoen, Total Energies, Technique Solaire, Valorem, etc.) ont donc pour objectif d’exploiter la ferme solaire car ils couvrent l’ensemble de la chaîne de valeur de la production d’énergie photovoltaïque.


Une solution intégrée implique d’organiser et de maîtriser la qualité et la performance des centrales de A à Z, et cela passe par 4 grandes phases :

  1. Le développement : prospection foncière, étude du productible et de l’impact environnemental, gestion de projet, relations avec l'administration.

  2. La construction : Conduite des travaux et ingénierie.

  3. La gestion d’actifs : Suivi de l’opérationnel, stratégie d’investissement, tolérance au risque.

  4. L'exploitation et la maintenance : Supervision de la production des kwh et des opérations de maintenance.

centrale flottante solaire technique ingénieur
Le savoir faire en matière de production d'énergie solaire est la clé. Ici, la mise à l'eau d'une centrale flottante : une opération délicate et risquée.

Vous êtes une communauté de communes, une commune, une entreprise, ou une personne privée et vous détenez du foncier? Voici ce qu’il faut comprendre :

  • Les développeurs photovoltaïques ont besoin de signer une promesse de bail emphytéotique avec vous pour "bloquer" votre terrain.

  • La promesse de bail signée est un actif : c'est-à-dire un bien et/ou un droit possédé par le développeur / opérateur. Plus d'infos sur le bail emphytéotique ici.

  • Le cocontractant avec lequel vous allez signer une promesse de bail peut changer durant la vie du contrat.

  • Cet actif a une forte valeur financière selon les cas, et nous sommes là, pour la maximiser.

  • Une fois les conditions suspensives réalisées, la promesse de bail est réitérée sous la forme d'un bail emphytéotique ou emphytéose, pour une durée située entre 18 et 99 ans.

Nous négocions et sécurisons pour vous, et avec vous, les conditions du bail emphytéotique, afin que vous puissiez vous engager sur du long terme.

Quels sont les critères indispensables pour qu’un terrain soit éligible à y installer des panneaux solaires (par EDF ou non) ?


Mettons-nous à la place d’un développeur… pour qu’il décide d’implanter une ferme solaire, il va s’intéresser prioritairement à 3 données :

  1. Le degré d’ensoleillement (ou irradiance) ;

  2. Le prix de rente de l’électricité ;

  3. La surface de terrain couverte par les panneaux.

La combinaison de ces critères constitue un indice important dans le choix de poursuivre l’étude de la faisabilité d’un projet de parc photovoltaïque. Et deux sont en rapport direct avec le terrain : le degré d’ensoleillement et la surface.

Que le terrain soit dans la région de Montpellier ou de Lille, la différence de rayonnement solaire aura un impact direct sur les propositions tarifaires de location. Et elles peuvent aller du simple au double ou triple...

En revanche, le prix de vente de l'électricité - ou tarif d'achat - dépend du travail du développeur. Celui-ci va soit participer aux appels d'offres de la Commission de Régulation de l'Energie (CRE) pour obtenir un prix de vente garanti pendant vingt ans, soit négocier un contrat de vente de gré à gré avec une entreprise qui souhaite consommer de l'énergie solaire solaire, plutôt que de l'énergie fossile. Ces contrats de gré à gré s'appellent des Power Purchase Agreement, PPA.

Le vrai levier du propriétaire : la surface de terrain mise à bail.

Plus le terrain loué sera grand, plus les économies d’échelle seront intéressantes pour un opérateur. “Une entreprise bénéficie d'économies d'échelle lorsqu'une augmentation des volumes produits conduit à une baisse de son coût de production unitaire”, selon le magazine Concurrences. Les panneaux solaires monocristallins ou polycristallins, et leurs cellules photovoltaïques, les onduleurs / postes de transformation (qui transforment le courant continu en un courant alternatif transportable, le câblage, les tables fixes ou trackers éventuels font partie des coûts fixes qui augmentent linéairement avec la surface utile. En revanche, l’ensemble des coûts fixes suivants : coûts de développement, raccordement réseau, accès au site, structures techniques, maintenance, sécurité, etc. n’évoluent pas ou peu avec la surface de la centrale. Donc le coût unitaire du mégawattheure (MWh) va baisser à mesure que la surface prise à bail augmentera.

En somme, l'objectif pour la centrale solaire est donc d'avoir une puissance installée en mégawatt-crête (MWc) maximale pour une superficie donnée, afin de produire des kilowattheures (kWh) les moins chers possibles. Une fois ces électrons produits, ils sont distribués sur le réseau électrique au travers d'un des contrats de vente mis en place : que ce soit via la CRE ou via un PPA, et ce, pour une longue durée. C'est grâce à ce chiffre d'affaires généré que le développeur rembourse l'investissement et la dette, puis, en fonction de son plan d'affaires ou business plan, qu'il génère un profit au travers de son taux de rentabilité interne (TRI). Les business plans photovoltaïques sont généralement montés sur 20 à 30 années car les investissements sont considérables. En 2023, en moyenne, il faut compter 800k€ d'investissement par mégawatt-crête (MWc) de puissance installée. En d'autres termes, un parc solaire de 20 hectares construit sur une ancienne carrière ou site d'enfouissement, coûtera environ 13M€ avant d'avoir vendu un seul électron d'énergie renouvelable. Si cette centrale produit 16 000 MWh par année, vendus au tarif de 70€ l'unité de MWh, alors elle générera 1,1M€ par an de chiffre d'affaires. Sans rentrer dans les détails des frais d'intérêt, de l'amortissement et des frais habituels d'opérations et de maintenance (O&M), on comprend bien que la rentabilité de ces projets se construit sur le long terme.

La principale mission de notre équipe est de faire en sorte que ces économies d'échelle soit répercutée positivement dans la proposition de loyer effectuée auprès du propriétaire.
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La surface mise à bail de vos parcelles, un élément-clé de la négociation.

Le raccordement au réseau et les autorisations administratives : 2 leviers supplémentaires de décision


La distance de raccordement au réseau.

En urbanisme, un terrain est “viabilisé”, lorsqu’il est raccordé au réseau électrique, à l’eau, au gaz, à l’assainissement ou au téléphone.

En production électrique (renouvelable ou non), le terrain de production doit être relié au réseau électrique, et le lien entre les deux doit être le plus court possible. Concrètement, le poste de livraison (PDL) de la centrale envoie l’électricité produite à un poste source (dit de raccordement) géré par Enedis ou RTE. C’est de ce poste source que les kilowattheures produits sont distribués dans le réseau (via les lignes à haute tension aériennes ou enterrées).

Le raccordement consiste donc à enfouir un câble gainé à une profondeur située entre 1 et 1,50 mètre, entre le poste de livraison (situé sur le site de la centrale) et le poste source. Et plus la distance est grande, plus le coût est élevé, et le modèle économique de la centrale, impacté.


La conformité aux règles administratives locales : le cas du PLU

La première donnée à vérifier en l’espèce est la conformité d’un tel projet (centrale photovoltaïque) avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Sans conformité, pas de permis de construire!

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Un Plan Local d'Urbanisme (PLU) favorable aux projets photovoltaïques est la condition sine qua non de la faisabilité d'un tel projet.

Ce plan est un document stratégique, comportant un schéma directeur et les évolutions prévues de la ville à l'horizon 10 / 15 ans. Et c’est aussi un document réglementaire qui régit l’évolution des parcelles d'une commune, notamment via la gestion des permis de construire.


C’est le maire et la municipalité qui dirigent les travaux sur ces plans et, une fois approuvés par le Conseil Municipal, les décisions sont transmises au Préfet pour approbation finale. Dans le cas d’une ferme solaire, les zones les plus favorables à son implantation sont les zones U et AU.


Il peut arriver que le projet se situe sur une commune soumise au Règlement National d’Urbanisme (RNU) ou Carte Communale, dans ce cas, il ne pourra être envisagé que s’il n’est pas incompatible avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel il s’implante (L111-4 du CU).


Le site du Ministère de la Transition Écologique rappelle, en outre, que : “Pour ne pas porter atteinte à ces objectifs [de production d'énergie renouvelable], l’ouverture de nouvelles zone urbanisées (U) et à urbaniser (AU) aux fins d’y implanter des centrales solaires doit être compatible avec les prévisions de consommation d’espace inscrites dans le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) ou le schéma de cohérence territoriale (SCoT).”

Les municipalités décident de leur PLU et donc, de l’implantation possible de centrales solaires (fermes solaires).

La conformité aux règles administratives : le cas de l’environnement, du Patrimoine, etc.

Les projets au sol doivent aussi respecter les dispositions de la Loi Montagne (continuité des bourgs, hameaux, villages et groupes de constructions) et celles de la Loi Littoral (continuité des agglomérations et villages existants).


Ensuite, dans le cadre de l’étude d’impacts, de multiples conventions et règlements doivent être vérifiés et traités par les développeurs. Ces règles et conventions concernent notamment, mais pas seulement, les Paysages et le Patrimoine (Monuments Historiques, sites classés, sites inscrits, zones de protection du Patrimoine, etc.), la Faune et la Flore (Natura 2000, Znieff 1 et Znieff 2, ENS, Zico), les zones touristiques, etc.


Le traitement réservé à chacune de ces règles et les solutions proposées lors de l’élaboration de l’étude d’impacts seront scrupuleusement contrôlés lors de l’instruction de la demande de permis de construire par l’administration.


Comme toujours, le projet sera apprécié au cas par cas par les services compétents.

On le voit, la location de son terrain pour l’implantation d’une centrale solaire n’est pas anodine. Elle implique de nombreux acteurs et de nombreuses règles.

Un propriétaire foncier cède une partie de sa responsabilité au moment de la signature de la promesse de bail. C'est la raison pour laquelle, il a intérêt à confier son terrain à de vrais professionnels, des ingénieurs et gestionnaires expérimentés, aguerris d’un point de vue technique, juridique et administratif. Et de préférence, ces développeurs seront réellement les opérateurs / exploitants de la centrale, et non pas de simples gestionnaires d’actifs.

Dans cet environnement technique, réglementaire, juridique, commercial et administratif, nos consultants vous accompagnent et vous aident à prendre la meilleure décision.


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