Louer son terrain à EDF pour installer des panneaux solaires : ce qu'il faut savoir.

Savez vous qui sont les développeurs, opérateurs, promoteurs, bureaux d’études, maîtres d'œuvre, exploitants en matière de photovoltaïque? Êtes-vous familiers avec les PLUi, SCoT, ZNIEFF et Natura 2000? L’irradiance, le raccordement réseau, et le prix de revente de l’électricité n’ont plus de secrets pour vous ?

Tout va bien, Solaire Conseil vous explique tout (enfin, l’essentiel !), et vous comprendrez aussi pourquoi EDF bénéficie d’un tel avantage concurrentiel en termes d’image.

EDF renouvelables louer terrain panneau solaire
EDF, une référence mondiale de la production d'énergie.

EDF, un acteur historique de la production d'électricité


Depuis la loi du 9 août 2004, EDF et GDF (Engie) ne sont plus des services publics : le service public énergétique à la française n’est plus.

EDF et GDF sont devenues des sociétés de droit privé (passant du statut d'Établissement Public à Caractère Industriel et Commercial en Société Anonyme). Ce changement a ouvert le marché à la concurrence et a libéralisé les pratiques commerciales.

Aujourd’hui, le Groupe EDF est détenu à presque 84% par l’État et est un des premiers groupes mondiaux producteurs d’électricité. C’est le nucléaire qui domine sa production (77%), suivi par l’hydraulique et les énergies renouvelables (10%), puis le gaz (8%) et le thermique (5%).


Concernant la production d’énergies renouvelables, hors hydraulique (barrages, prises d’eau, etc), c’est EDF Renouvelables qui développe et opère (ex. EDF Énergies Nouvelles). EDF Renouvelable est, en fait, un holding composé de plusieurs filiales dédiées aux énergies renouvelables, incluant notamment : EDF ENR, EDF Renewables, EDF EN SERVICES, Photowatt, etc.

Mais contrairement à ce qu’on pourrait penser, EDF Renouvelables N’est PAS le premier producteur d’énergie solaire et éolienne en France.

Le nombre de producteurs d'énergie photovoltaïque en France a été décuplé.

D'après les sites spécialisés comme le Syndicat des Énergies Renouvelables, photovoltaique.info, lechodusolaire.fr ou finergreen, le nombre de développeurs - producteurs susceptibles de proposer à un propriétaire foncier de louer son terrain s’élève à plus de 70 en France, en 2022 !

Et certains d'entre eux produisent plus d'électricité d'origine photovoltaïque qu'EDF Renouvelables, comme Neoen ou Engie Green, par exemple.

Horizeo engie neoen gironde
HORIZEO : un projet NEOEN / ENGIE GREEN de production d’énergie solaire, reposant sur un concept de plateforme énergétique bas carbone, à Saucats, en Gironde. (1GW)

Alors comment choisir le développeur avec qui négocier le contrat de location?

Chez Solaire Conseil, nous confirmons que “négocier” est le bon terme.

C'est bien avec un développeur que le propriétaire foncier va signer sa promesse de bail, puis son bail emphytéotique.

Revenons en arrière quelques instants pour bien comprendre l’univers auquel on s’intéresse ici. Le numéro 32 du Journal du Photovoltaïque, de juillet août septembre 2019 propose la représentation suivante des acteurs du photovoltaïque :

Ce qu’il faut retenir du processus représenté ici :

  1. Les développeurs font le montage global d’un projet photovoltaïque : faisabilité, rentabilité, démarches administratives, etc.

  2. Pour cela, ils font intervenir un bureau d’études indépendant qui leur livre une étude complète et impartiale (rendement électrique, impacts faune et flore, nuisances éventuelles, mesures Éviter, réduire, compenser à appliquer, compatibilité avec d’autres projets connus, etc.). Exemple ici.

  3. Cette étude constitue la base de la demande de permis de construire, autorisation la plus importante de la phase de développement que le développeur doit déposer.

  4. Une fois le permis de construire obtenu, le développeur détient un actif qu’il va décider…

  5. …soit d’exploiter lui-même / …soit de vendre à un exploitant.

  6. Dans les deux cas, un maître d'œuvre sera chargé de monter la centrale solaire (ou parc photovoltaïque) et fera appel à tous les fournisseurs / fabricants nécessaires.

Un développeur, c’est donc un PROMOTEUR qui ne sera pas forcément l’opérateur de la centrale. Et pour un propriétaire foncier, le développeur est un acteur-clé, car c’est avec lui qu’il va signer la promesse de bail qui permettra de d’immobiliser le terrain et de démarrer les études.

Vaut-il mieux faire affaire avec un développeur ou un développeur - exploitant?

Lorsqu’un opérateur effectue l’ensemble de ces opérations, on dit qu’il propose une “solution intégrée”. EDF Renouvelables et la plupart des développeurs proposant des solutions intégrées (Engie Green, Tenergie, UrbaSolar, Neoen, Total Energies, Technique Solaire, Valorem, etc.) ont donc pour objectif d’exploiter la ferme solaire car ils couvrent l’ensemble de la chaîne de valeur de la production d’énergie photovoltaïque.


Une solution intégrée implique d’organiser et de maîtriser la qualité et la performance des centrales de A à Z, et cela passe par 4 grandes phases :

  1. Le développement : prospection foncière, étude du productible et de l’impact environnemental, gestion de projet, relations avec l'administration.

  2. La construction : Conduite des travaux et ingénierie.

  3. La gestion d’actifs : Suivi de l’opérationnel, stratégie d’investissement, tolérance au risque.

  4. L'exploitation et la maintenance : Supervision de la production et des opérations de maintenance.

centrale flottante solaire technique ingénieur
Le savoir faire en matière de production d'énergie solaire est la clé. Ici, la mise à l'eau d'une centrale flottante : une opération délicate et risquée.

Ce qu’il faut comprendre concrètement pour une municipalité / un propriétaire foncier :

  • La promesse de bail, ou le bail, devient un actif attractif : c'est-à-dire un bien et un droit possédés par le développeur / opérateur.

  • Le cocontractant avec lequel le propriétaire foncier signe une promesse de bail peut changer durant la vie du contrat.

  • Cet actif a une valeur financière que nous vous aidons à valoriser au mieux.

Nous négocions et sécurisons pour vous, et avec vous, les conditions du bail emphytéotique, afin que vous puissiez vous engager sur du long terme.

Quels sont les critères indispensables pour qu’un terrain soit éligible à y installer des panneaux solaires (par EDF ou non) ?


Mettons-nous à la place d’un développeur… pour qu’il décide d’implanter une ferme solaire, il va s’intéresser prioritairement à 3 données :

  1. Le degré d’ensoleillement (ou irradiance) ;

  2. Le prix de revente de l’électricité ;

  3. La surface de terrain couverte par les panneaux.

La combinaison de ces critères constitue un indice important dans le choix de poursuivre l’étude de la faisabilité d’un projet de parc photovoltaïque. Et deux sont en rapport direct avec le terrain : le degré d’ensoleillement et la surface.

Que le terrain soit dans la région de Montpellier ou de Lille, la différence d’ensoleillement aura un impact direct sur les propositions tarifaires de location. Mais cela, le propriétaire n’y peut rien.

Le vrai levier du propriétaire : la surface de terrain mise à bail.

Plus le terrain loué sera grand, plus les économies d’échelle seront intéressantes pour un opérateur. “Une entreprise bénéficie d'économies d'échelle lorsqu'une augmentation des volumes produits conduit à une baisse de son coût de production unitaire”, selon le magazine Concurrences. Ici, l’ensemble des coûts fixes (raccordement réseau, accès, structures techniques, maintenance, sécurité, etc.) n’évoluent pas ou peu avec la surface mise en production, donc le coût unitaire par MWh va baisser à mesure que la surface mise en production augmentera.

La principale mission de notre équipe est de faire en sorte que cette économie d'échelle soit répercutée positivement dans la proposition de loyer.
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La surface mise à bail de vos parcelles, un élément-clé de la négociation.

Le raccordement au réseau et les autorisations administratives : 2 leviers supplémentaires de décision


La distance de raccordement au réseau.

En urbanisme, un terrain est “viabilisé”, lorsqu’il est raccordé au réseau électrique, à l’eau, au gaz, à l’assainissement ou au téléphone.

En production électrique (renouvelable ou non), le terrain de production doit être relié au réseau électrique, et le lien entre les deux doit être le plus court possible. Concrètement, le poste de livraison (PDL) de la centrale envoie l’électricité produite à un poste source (dit de raccordement) géré par RTE. C’est de ce poste source que l’électricité produite est distribuée dans le réseau (via les lignes à haute tension).

Le raccordement consiste donc à enfouir un câble gainé à une profondeur située entre 1 et 1,50 mètre, entre le poste de livraison et le poste source. Et plus la distance est grande, plus le coût est élevé. Ce travail est effectué par Enedis.


La conformité aux règles administratives locales : le cas du PLU

La première donnée à vérifier en l’espèce est la conformité d’un tel projet (centrale photovoltaïque) avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Sans conformité, pas de permis de construire!

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Un Plan Local d'Urbanisme (PLU) favorable aux projets photovoltaïques est la condition sine qua non de la faisabilité d'un tel projet.

Ce plan est un document stratégique, comportant un schéma directeur et les évolutions prévues de la ville à l'horizon 10 / 15 ans. Et c’est aussi un document réglementaire qui régit l’évolution des parcelles d'une commune, notamment via la gestion des permis de construire.

C’est le maire et la municipalité qui dirigent les travaux sur ces plans et, une fois approuvés par le Conseil Municipal, les décisions sont transmises au Préfet pour approbation finale. Dans le cas d’une ferme solaire, les zones les plus favorables à son implantation sont les zones U et AU.

Il peut arriver que le projet se situe sur une commune soumise au Règlement National d’Urbanisme (RNU) ou Carte Communale, dans ce cas, il ne pourra être envisagé que s’il n’est pas incompatible avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel il s’implante (L111-4 du CU).

Le site du Ministère de la Transition Écologique rappelle, en outre, que : “Pour ne pas porter atteinte à ces objectifs [de production d'énergie renouvelable], l’ouverture de nouvelles zone urbanisées (U) et à urbaniser (AU) aux fins d’y implanter des centrales solaires doit être compatible avec les prévisions de consommation d’espace inscrites dans le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) ou le schéma de cohérence territoriale (SCoT).”

Les municipalités décident de leur PLU et donc, de l’implantation possible de centrales solaires (fermes solaires).

La conformité aux règles administratives : le cas de l’environnement, du Patrimoine, etc.

Les projets au sol doivent aussi respecter les dispositions de la Loi Montagne (continuité des bourgs, hameaux, villages et groupes de constructions) et celles de la Loi Littoral (continuité des agglomérations et villages existants).

Ensuite, dans le cadre de l’étude d’impacts, de multiples conventions et règlements doivent être vérifiés et traités par les développeurs. Ces règles et conventions concernent notamment, mais pas seulement, les Paysages et le Patrimoine (Monuments Historiques, sites classés, sites inscrits, zones de protection du Patrimoine, etc.), la Faune et la Flore (Natura 2000, Znieff 1 et Znieff 2, ENS, Zico), les zones touristiques, etc. Le traitement réservé à chacune de ces règles et les solutions proposées lors de l’élaboration de l’étude d’impacts seront scrupuleusement contrôlés lors de l’instruction de la demande de permis de construire par l’administration.

Comme toujours, le projet sera apprécié au cas par cas par les services compétents.

On le voit, la location de son terrain pour l’implantation d’une centrale solaire n’est pas anodine. Elle implique de nombreux acteurs et de nombreuses règles.

Un propriétaire foncier cède une partie de sa responsabilité au moment de la signature de la promesse de bail. C'est la raison pour laquelle, il a intérêt à confier son terrain à de vrais professionnels, des ingénieurs et gestionnaires expérimentés, aguerris d’un point de vue technique, juridique et administratif. Et de préférence, ces développeurs seront réellement les opérateurs / exploitants de la centrale, et non pas de simples gestionnaires d’actifs.

Dans cet environnement technique, réglementaire, juridique, commercial et administratif, nos consultants vous accompagnent et vous aident à prendre la meilleure décision.